20210831-首创证券-万科A-000002.SZ-2021年中报点评_利润率下滑影响业绩表现_多元业务价值逐步显现_8页_1mb

万科A 2021年中报总结

核心内容概览

万科A在2021年上半年实现了营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，但归母净利润同比下降11.7%至110.5亿元，反映出利润率下滑对业绩的负面影响。公司通过多元业务的快速发展，逐步缓解了传统房地产板块的压力。

主要观点

• 盈利能力下降：利润率下滑是由于高价地项目进入结转以及限价政策的影响，导致结算毛利率下降6.1个百分点至18%，归母净利率下降1.9个百分点至6.6%。
• 销售表现稳健：合同销售面积同比增长5.5%至2191.7万平方米，合同销售金额同比增长10.6%至3544.3亿元，销售均价同比增长4.8%至16171.5元/平方米。
• 拿地力度回升：新增项目总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米，权益地价/销售金额为25%，较2020年上升5个百分点，表明公司拿地策略更加积极但仍保持谨慎。
• 多元业务增长显著：物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储等业务均实现不同程度增长，其中物流仓储服务增长最快，同比增长64%。
• 财务状况稳健：公司“三道红线”保持绿档，现金短债比为1.67倍，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，净负债率为20.2%。融资成本优势明显，综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。

关键信息

销售情况

• 合同销售面积：2191.7万平方米，同比增长5.5%
• 合同销售金额：3544.3亿元，同比增长10.6%
• 销售均价：16171.5元/平方米，同比增长4.8%
• 区域分布：上海区域占比37.3%，北方区域21.0%，南方区域20.4%
• 市场排名：销售金额在38个城市市场中排名前三，其中19个城市市场份额位列首位

拿地情况

• 新增项目数量：95个
• 新增项目总规划建筑面积：1505.9万平方米
• 新增权益规划建筑面积：1101.4万平方米
• 新增权益地价：886.5亿元
• 在建与规划项目总建面：16065.9万平方米
• 新开工面积：1748.4万平方米，同比下降4.8%
• 竣工面积：1225.3万平方米，同比增长14.0%

多元业务发展

• 物业服务：营收103.8亿元，同比增长33.3%，其中住宅物业收入占比55.0%
• 租赁住宅：营收13.19亿元，同比增长25.6%，已开业项目间天出租率达95%
• 商业开发与运营：营收36.39亿元，同比增长19.0%，整体出租率92.3%
• 物流仓储服务：营收13.4亿元，同比增长64%，其中高标库营收9.2亿元，冷库营收4.2亿元

财务状况

• 现金短债比：1.67倍
• 剔除预收账款的资产负债率：69.7%
• 净负债率：20.2%
• 货币资金：是短期有息负债的2.3倍
• 有息负债总额：2687.1亿元，一年以上有息负债占比68.6%
• 综合融资成本：4.27%，同比下降32个基点

盈利预测

风险提示

• 销售结转大幅下降
• 结转毛利率大幅低于预期

投资建议

• 评级：买入
• 理由：尽管利润率下滑，但公司销售规模及均价保持稳步增长，多元业务发展势头良好，尤其物流仓储业务增长迅猛，且公司财务状况稳健，融资成本优势明显，具备长期投资价值。

分析师信息

• 姓名：王嵩
• 职位：首席分析师
• 教育背景：华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士
• 经验：七年房地产研究经验
• 曾就职机构：国海证券、中信建投证券
• 现就职机构：首创证券

评级说明

• 股票投资评级：以报告发布后6个月内的市场表现为基准，相对沪深300指数涨幅15%以上为“买入”评级。
• 行业投资评级：分为“看好”、“中性”、“看淡”三种，分别对应行业超越、持平、弱于整体市场表现。

总结

万科A在2021年上半年面临利润率下滑带来的增收不增利局面，但通过多元业务的快速增长，尤其是物流仓储业务，有效支撑了公司整体业绩表现。公司保持稳健的财务政策，融资成本优势明显，且在手资源充足，具备良好的发展前景。分析师首次覆盖给予“买入”评级，认为其长期价值有望逐步兑现。