上海住房租赁市场月报（2024年3月）-16页_797kb

全国保障性租赁住房与长租房市场发展研究报告

一、政策动向

1. 全国政协民进中央经济委员会副主任范小云建议，采取保障性租赁住房与机构化长租房双轨制发展模式，提升长租房市场占比，并加强金融政策支持。

2. 中央团校党委书记倪邦文提出三项青年住房建议：

   • 扩大青年住房供给规模，优化供给结构
   • 构建系统化、分层分类的青年住房支持体系
   • 提升青年租住体验，使其成为认可的生活方式

3. 北京国家会计学院教授秦荣生建议：

   • 鼓励专业租赁企业参与保租房建设
   • 加大对租赁企业的金融财税政策支持
   • 推动住房租赁REITs的发行

二、上海市场动态

（一）政策措施

1. 上海发布《促进服务消费提质扩容实施方案》，提出：

   • 加快培育住房租赁龙头企业
   • 打造租赁经营品牌
   • 完善住房租赁公共服务平台功能
   • 加强政策法规体系建设，营造良好市场环境

2. 嘉定区公布2024年保租房计划：

   • 筹措6000套（间）
   • 供应1275套（间）
   • 筹措规模较去年下降36%，供应规模下降78%

（二）市场表现

1. 供应量价走势：

   • 房源挂牌量环比减少19%，租金环比下跌7%
   • 套均面积环比上升219%，套均租金环比提高156%
   • 闵行等7个区租金环比上涨，虹口等9个区租金环比下跌

2. 租金压力变化：

   • 房租收入比降至2537%，创2019年以来历史最低
   • 市中心与郊区租金差距扩大，郊区性价比凸显
   • 松江、奉贤租金跌幅5%以内，市区跌幅5-10%，金山、崇明跌幅超15%

3. 新盘市场情况：

   • 3月新入市项目12个，房源6362间
   • R4新建租赁社区项目显著增加
   • 国企开发商发力，打造自有品牌

三、重点企业动态

（一）企业运营情况

1. 招商蛇口：

   • 长租公寓业务将成为2024年战略重点
   • 资产运营收入同比增40.58%，EBITDA达33亿元
   • 呼吁转变思维方式，追求可持续盈利

2. 万科：

   • 租赁住宅业务首次实现年度整体盈利
   • 2023年营收同比增长68%至346亿元
   • 全国布局31个城市，房源覆盖北京、天津、深圳等主要城市

3. 鲁迅：

   • 长租公寓运营业务毛利率达75%
   • 2023年冠寓租金收入同比增长6%至255亿元
   • 积极探索REITs发行

（二）市场主体结构变化

1. 当前市场格局：

   • 运营系为主体，房企系、国企系为第二梯队
   • 国企保租房大都自建品牌，采取重资产持有+民企运营模式

2. 未来发展趋势：

   • 储备规模TOP3企业：微领地、华为、临港集团
   • 资产储备呈现国企系主导格局
   • 将呈现"国进民退"特征

四、市场提质扩容建议

1. 完善住房租赁公共服务平台功能，推动房源"一键查询"和"一站式办理"

2. 强化住房租赁市场主体培育，培育具有行业特色的企业品牌

3. 推动住房租赁REITs健康发展，拓宽融资渠道

4. 继续优化住房供给结构，提高住房品质

5. 加大对机构化长租房的支持力度，建设多元化、高质量的住房租赁市场

五、结论分析

当前，我国住房租赁市场正处于提质增效的关键时期。一方面，保租房与长租房"两条腿走路"的政策方向已得到广泛认同；另一方面，REITs等创新金融工具的应用为市场注入了新的活力。上海市场表现显示，租金涨幅持续回落，市场热度趋于合理区间，企业通过运营模式创新、市场定位调整等方式积极探索盈利新路径。

未来，住房租赁市场将呈现以下主要特征：一是国企力量持续增强，将引领市场发展方向；二是金融支持体系逐步完善，REITs等创新产品将发挥更大作用；三是企业商业模式向轻重分离、专业化运营方向发展；四是住房品质和服务水平将不断提升，租房也将成为越来越多人认可的选择。

随着政策、市场、资本、服务等多维度要素的协同推进，我国住房租赁市场将逐步迈向规范化、机构化、高质量的发展阶段，为解决大城市住房问题、促进房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。