20220718-东兴证券-房地产6月月报_销售显著回暖_但持续性面临考验_7页_837kb

房地产行业6月月报总结

核心内容

2022年6月，中国房地产市场出现销售回暖迹象，但开发投资和到位资金仍面临较大压力。整体行业处于政策调整与市场信心修复的过渡期，民营房企信用风险加剧，影响市场稳定性。

主要观点

1. 销售回暖，但持续性存疑

• 销售数据修复显著：6月商品房销售面积同比-18.28%，环比前值（-31.77%）有所改善；销售额同比-20.82%，前值为-37.68%。
• 销售均价回升：6月销售均价同比-3.10%，前值为-8.66%，显示价格压力有所缓解。
• 影响因素：
  • 疫情影响减弱，部分积压需求释放；
  • 房企冲刺半年业绩，加大促销与推盘力度；
  • 需求端鼓励政策逐步落地。
• 风险因素：
  • 停贷事件打击市场信心；
  • 房企偿债高峰与信用危机持续；
  • 宏观经济复苏不确定性。

2. 开发投资全面下滑

• 新开工与竣工面积下滑加速：6月新开工面积同比-45.08%，竣工面积同比-40.73%。
• 开发投资持续下探：6月开发投资同比-9.41%，前值为-7.81%。
• 影响因素：
  • 融资与销售困难抑制房企投资意愿；
  • 民营房企信用风险加剧，施工能力下降；
  • 土地市场成交下滑，影响未来开工与投资。

3. 到位资金改善有限

• 到位资金同比-23.59%，前值为-33.39%，显示销售回暖对资金面的改善作用有限。
• 主要资金来源：
  • 国内贷款同比-32.07%；
  • 自筹资金同比-17.46%；
  • 定金及预收款同比-30.76%；
  • 个人按揭贷款同比-19.70%。
• 融资渠道受限：信托、美元债等融资渠道受阻，银行信贷支持集中在高信用房企，民营房企融资能力依然薄弱。

关键信息

6月销售数据

• 销售面积：18,185万平，同比-18.28%；
• 销售额：17,735亿元，同比-20.82%；
• 销售均价：9,752元/平，同比-3.10%。

6月开发投资数据

• 新开工面积：14,795万平，同比-45.08%；
• 竣工面积：5,274万平，同比-40.73%；
• 开发投资总额：16,180亿元，同比-9.41%。

6月到位资金数据

• 到位资金总额：16,443亿元，同比-23.59%；
• 分项数据：
  • 国内贷款：同比-32.07%；
  • 自筹资金：同比-17.46%；
  • 定金及预收款：同比-30.76%；
  • 个人按揭贷款：同比-19.70%。

投资建议

1. 推荐高信用龙头央企：如保利发展，具备全国化与综合化发展能力，信用优势显著，有望在土地和并购市场获得优势。
2. 关注优质地方国企：如越秀地产，深耕高能级区域，兼具业绩稳定性和成长潜力，有望在行业出清中实现赶超。
3. 民营房企风险较大：当前面临偿债高峰，消费者信任度低，融资渠道全面受阻，Q3考验加剧。

风险提示

• 政策落地不及预期；
• 盈利能力继续下滑；
• 销售不及预期。

行业大事预告

• 2022年8月中旬：统计局将公布2022年7月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。

分析师信息

• 分析师：陈刚
• 学历背景：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科
• 工作经历：2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究

行业评级体系

公司投资评级（A股市场基准为沪深300指数）：

• 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
• 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
• 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
• 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

行业投资评级（A股市场基准为沪深300指数）：

• 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
• 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
• 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。