2017-迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现_16页-3mb

大中华区绿色商业建筑市场表现总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕研究部发布，聚焦于大中华区（包括中国大陆、香港及台湾）绿色商业建筑市场的发展与表现。重点分析了LEED认证写字楼在租金、入住率及市场竞争力方面的表现，并探讨了政策、市场环境及租户需求对绿色建筑市场的影响。

主要观点

1. 绿色建筑市场发展趋势

• 中国绿色建筑发展迅速，尤其在商业建筑领域，LEED认证体系逐渐被广泛采纳。
• 政策推动与公众环保意识的提升，使得绿色建筑成为商业地产市场的重要组成部分。
• 中国在2015年通过了新的《大气污染防治法》，并参与了《巴黎协定》，推动了绿色建筑的政策环境改善。

2. LEED认证市场表现

• 租金溢价：LEED认证甲级写字楼在主要城市中普遍实现租金溢价，范围为2%-55%，大部分市场溢价在10%-30%之间。
• 市场防御性：在经济下行或市场弱势时，LEED认证楼宇表现出更强的抗压能力，入驻率相对稳定或持续改善。
• 区域差异：一线城市（如北京、上海、深圳）LEED认证楼宇发展迅速，二线城市（如成都、武汉、杭州）则处于成长阶段，部分城市如台北和香港虽起步较晚，但已形成一定规模。

3. 市场供需关系与LEED认证

• LEED认证对租金涨幅和出租率的影响并非唯一决定因素，市场供需关系是基础性变量。
• 在供不应求的市场中（如一线城市和港台），LEED认证楼宇仍能维持租金溢价，但租金涨幅无明显优势。
• 在均衡或强租户市场中（如部分二线城市），LEED认证成为差异化竞争的关键因素，有助于提高出租率和租金增长。

4. 租户偏好与市场影响

• 外资企业更倾向于选择LEED认证楼宇，因其对可持续性和社会责任的关注。
• LEED认证楼宇在租户组合中具有更强的吸引力，尤其是外资企业，从而为市场带来更稳定的租赁表现。

关键信息

市场规模

• 截至2015年2月，大中华区LEED认证商业楼宇数量达566（大陆）、90（香港）、61（台湾）栋，合计超过2,200栋（含预认证）。
• 大中华区LEED认证甲级写字楼总面积截至2016年一季度已超过560万平方米，同比增长7.4%，平均占比达28%。

城市表现

• 北京：LEED认证甲级写字楼面积占比从2008年1季度的17%上升至2016年1季度的38%，但租金溢价较低，主要受制于市场租金高位。
• 上海：LEED认证楼宇在租金涨幅和入住率方面表现突出，面积占比从2009年2季度的10%上升至23%，租金涨幅达56%，高于非LEED楼宇15个百分点。
• 深圳：LEED认证楼宇发展较快，面积占比达24%，租金涨幅高于北京，但不如上海。
• 成都：LEED认证楼宇面积占比从2011年的8%上升至2016年一季度的21%，在租金下行趋势中仍保持相对稳定的入住率。
• 杭州：LEED认证楼宇面积占比逐步提升，租金涨幅为19%，外资租户占比高于非LEED楼宇。
• 武汉：LEED认证楼宇外资租户占比达30%-45%，租金涨幅显著，累计增长58%。
• 台北：LEED认证楼宇租金涨幅与非LEED楼宇相近，但平均租金高出31.2%，且认证数量持续增长。
• 香港：LEED认证楼宇面积达45万平方米，租金高出非LEED楼宇55%，市场供不应求，认证楼宇具有较强的竞争力。

市场趋势

• 随着环保意识提升，LEED认证成为商业楼宇市场的重要差异化工具。
• 多数城市中，LEED认证楼宇在租金、入住率和租户吸引力方面均表现出一定优势。
• 绿色建筑的推广不仅依赖政策支持，还需技术提升和公众认知度提高。

总结

绿色建筑市场在大中华区持续发展，LEED认证体系在商业楼宇领域得到了广泛认可。尽管LEED认证并非唯一影响租金和入住率的因素，但其在多个市场中仍展现出一定的溢价能力和市场防御性。随着政策推动、租户需求变化及市场成熟度提升，绿色建筑将在未来继续发挥重要作用，成为商业地产市场的重要组成部分。