20131223-中投证券-房地产行业_37个城市周交易报-12月成交同环比下降成定局_22页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

• 行业评级：维持中性评级。
• 12月成交情况：12月成交同环比下降已成定局。
• 整体成交数据：18个一二线城市一手房成交面积环比下降3%，同比降21%；6个三四线城市一手房成交面积环比降18%，同比升7%。
• 二手房市场：6个一二线城市二手房成交面积环比升11%，同比降31%。
• 房价走势：房价持续微涨，一线城市多数分区环比上涨，部分城市如天津环比微跌；二线城市如宁波、重庆均价环比上涨。
• 库存情况：库存微增，去化时间增加，一线城市如北京、上海、南京去化时间低于8个月，供给相对紧张。
• 信贷与政策：年末信贷额度紧张，一二线重点城市调控加码，导致成交下滑。
• 全球影响：美国经济强劲复苏，QE退出，中国等新兴市场低成本资金流出，预期2014年社会融资成本中枢上移，房地产资产价格承压。

主要观点

• 成交下降：12月一手房成交面积同环比均下降，尤其是一线城市表现较差，二线城市相对较好。
• 房价微涨：房价整体呈现小幅上涨趋势，但部分城市如广州、天津表现不一。
• 库存压力：库存微增，去化时间延长，部分城市如北京、上海、南京库存压力较大。
• 政策与市场环境：年末信贷紧张及调控政策加码，对房地产市场形成压力，同时全球流动性变化对市场有潜在影响。

关键信息

一手房成交情况

• 一线城市：
  • 北京：环比降11%，同比降54%。
  • 上海：环比升4%，同比降14%。
  • 深圳：环比降41%，同比降38%。
  • 广州：环比降34%，同比降69%。
• 二线城市：
  • 南京：环比降16%，同比升26%。
  • 重庆：环比升14%，同比降41%。
  • 武汉：环比升38%，同比降13%。
  • 苏州：环比升23%，同比升22%。
  • 东莞：环比升7%，同比降19%。
  • 长春：环比升3%，同比升21%。
  • 大连：环比升8%，同比升57%。
  • 青岛：环比升21%，同比降16%。
  • 合肥：环比升35%，同比升103%。
  • 海口：环比降31%，同比升1%。
  • 包头：环比降11%，同比降52%。
  • 厦门：环比升65%，同比降87%。
  • 西安：本周无数据。
  • 石家庄：环比降6%，同比降26%。

二手房成交情况

• 北京：环比升4%，同比降39%。
• 深圳：环比升9%，同比降73%。
• 天津：环比升26%，同比升20%。
• 成都：环比升14%，同比降36%。
• 长沙：环比升24%，同比升92%。
• 大连：环比升2%，同比升17%。

一手房成交均价

• 一线城市：
  • 北京：环比跌7%，同比涨23%。
  • 上海：环比涨5%，同比涨8%。
  • 深圳：环比涨2%，同比涨21%。
  • 广州：环比持平，同比跌30%。
• 二线城市：
  • 天津：环比跌1%，同比涨4%。
  • 包头：环比涨10%，同比涨19%。
  • 宁波：环比持平，同比涨17%。
  • 重庆：环比涨26%，同比涨20%。
  • 东莞：环比持平，同比涨8%。

库存情况

• 一线城市：
  • 北京：可售面积环比持平，去化时间减少。
  • 上海：可售面积环比升1%，去化时间不变。
  • 广州：可售面积环比升3%，去化时间增加。
• 二线城市：
  • 南京：可售面积环比升2%，去化时间增加。
  • 宁波：可售面积环比升3%，去化时间增加。
  • 青岛：可售面积环比升2%，去化时间增加。
  • 东莞：可售面积环比持平，去化时间增加。
  • 厦门：可售面积环比升3%，去化时间增加。

重点覆盖公司估值表

风险提示

• 美联储退出QE超预期。
• 全球及中国流动性及行业风险超预期。

总结

整体来看，2013年12月房地产市场成交同环比下降，市场整体表现疲软。一线城市成交下滑明显，而部分二线城市表现相对较好。房价整体微涨，但部分城市如广州、天津等出现下跌。库存微增，去化时间延长，市场压力增大。政策调控和信贷紧张进一步加剧市场下行趋势。重点覆盖公司估值表显示，多数公司PE逐步下降，P/RNAV指标较低，投资评级以“推荐”和“强烈推荐”为主。整体市场面临一定的风险，需关注政策变化及流动性影响。