20151108-财富证券-房地产_园区开发行业深度报告-经济转型动力渐增_园区开发再逢其时_42页_1mb

报告摘要

园区开发作为中国经济发展的关键载体，经历了多个发展阶段，从早期的出口加工型园区逐步向创新型园区发展。尽管园区开发在经济增长、技术进步、资本积累等方面发挥了重要作用，但其发展过程中也存在“重数量、轻质量”、同质化严重、要素低效利用等问题。

园区开发的现状与问题：
- 园区开发已形成规模，多项经济指标增长高于全国平均水平。
- 但“重数量、轻质量”现象显著，同质化严重，导致资源浪费和效益低下。
- 园区空置率高，达到43%，说明竞争激烈，招商困难。
经济转型升级带来的机遇：
- 中国经济正从粗放型向集约型、创新驱动型转变，园区作为产业集聚和创新的平台，将迎来新的发展机遇。
- 国企改革和科技体制改革将释放制度红利，提升园区开发效率和质量。
区域分化与差异化发展：
- 东部地区具备人才、技术、资本等要素优势，应发展创新型园区。
- 中西部地区应利用自然资源和劳动力优势，发展加工型园区。
- 区域差异显著，政策和经济环境影响园区发展路径。
投资策略：
- 应关注政策支持、行业趋势和区域优势。
- 推荐关注陆家嘴（600663）、自仪股份（600848）和长春经开（600215）等企业。

园区定义：园区是政府主导，集中土地、资本、技术、人才等要素，吸引企业入驻，形成产业集群。
发展阶段：
- 培育阶段（1984-1992）：试验探索期，出口加工型园区成长快。
- 成长阶段（1993-2002）：园区数量快速增长，分布范围扩大。
- 稳定发展阶段（2003-2008）：园区数量平稳增长，但同质化问题显现。
- 转型升级阶段（2009年至今）：注重新兴产业和创新项目。
园区收益来源：包括传统业务、增值业务、产业孵化及金融运作。
投资标的分析：
- 陆家嘴（600663）：业绩增长稳定，禀赋优势显著，预计2015-2016年EPS分别为1.05元、1.25元，PE分别为50倍、42倍，目标价60元，评级“推荐”。
- 自仪股份（600848）：业务转型成功，品牌升值空间大，预计2015-2016年EPS分别为0.25元、0.35元，PE分别为85倍、60倍，目标价26.25元，评级“推荐”。
- 长春经开（600215）：区域性稀缺标的，受益东北振兴和国企改革，预计2015-2016年EPS分别为0.05元、0.15元，PE分别为180倍、60倍，目标价12元，评级“谨慎推荐”。