2017中国REITs发展报告_64页-49mb

报告摘要

2017年中国REITs发展报告全面分析了REITs的基本概念、种类、典型架构、发展历程及在中国的探索与试点情况。报告指出，REITs作为一种以房地产为投资标的的金融工具，具有良好的收益性和流动性，能够满足投资者多样化的需求，同时为房地产行业提供新的融资渠道，推动其向轻资产模式转型。

REITs的定义
REITs（房地产投资信托基金）是一种专门投资于房地产行业的投资基金，通过公开募集资金并由专业机构管理，将收益以分红形式分配给投资者。
REITs的分类
- 组织结构分类：公司型REITs（依据公司法）和契约型REITs（依据信托法）。
- 投资形式分类：权益型、抵押型和混合型。
- 投资标的分类：涵盖多种物业类型，如办公、工业、零售、住宅等。
- 特殊结构：包括“合订”结构和“纸夹”结构，以及UPREITs和DOWNREITs，分别用于资产转移和税收优化。
REITs的特征
- 收益主要来自租金和资产增值。
- 大部分收益用于分红。
- 长期回报率较高，与股市、债市相关性低。
- 有利于政府盘活存量资产，开发商降低税收负担，投资者分散风险。

起源
REITs起源于1960年的美国，通过《房地产投资信托法案》正式确立。随后在全球范围内推广，成为重要的房地产金融工具。
发展历程
- 初创时期：以信托形式为主，外部管理，规模较小。
- 波动成长时期：抵押型REITs发展迅速，但权益型REITs表现更稳健。
- 缓慢发展时期：受通胀影响，REITs发展受限。
- 现代REITs时代：1990年代后，REITs快速发展，成为主流投资工具。
REITs发展的驱动力
- 专家投资、分散风险、规模经济。
- 降低投资门槛，提高流动性。
- 与股票、债券形成互补，优化资产配置。
- 完善的法律、税收、监管体系支持其发展。

当前REITs发展新趋势
- 低息环境下发展强劲：全球利率下降有利于REITs融资。
- 商业地产多元化发展：REITs投资标的向商业地产倾斜，涵盖多种物业类型。
- 市场稳定性增强：REITs可平滑房地产市场的周期波动，为投资者提供稳定收益。
对我国REITs发展的启示
- 适合中国国情是根本原因：REITs有助于完善资产配置，满足投资者需求。
- 大众投资者财富增加是外因：更多居民资金需求为REITs发展提供基础。
- 发达的证券市场是重要外部环境：REITs可依托现有证券市场进行发行与交易。
- 法律法规的支持是关键动力：需完善相关法律，推动REITs制度建立。

REITs在中国发展的意义
- 对中国资本市场：丰富投资品种，提升市场深度和广度，增强国际竞争力。
- 对投资者：提供多样化投资渠道，尤其适合机构和个人投资者。
- 对房地产行业：推动房企向轻资产转型，优化融资结构，降低负债率。
中国REITs试点的条件
- 宏观经济平稳增长：居民储蓄增加，为REITs提供资金支持。
- 房地产市场蓬勃发展：商业地产需求旺盛，为REITs提供良好的行业基础。
- 金融市场趋于规范：可借鉴成熟市场经验，推动REITs制度建设。
- 法律框架逐步形成：已有相关法律支持REITs发展，为制度设计提供依据。
- 国际经验可借鉴：美国、日本、新加坡等国家的REITs模式为中国提供参考。
中国REITs政策探索进程
- 萌芽阶段（2001-2005）：信托法的出台推动房地产信托发展，但REITs立法未果。
- 停滞阶段（2005-2008）：171号文限制外资进入，导致国内REITs发展受阻。
- 试点阶段（2008-2014）：央行和证监会推动REITs产品研究，但尚未正式推出。
- 准REITs实践（2014-至今）：中信启航专项资产管理计划等私募REITs产品推出，标志着中国REITs探索进入新阶段。
民间力量的推动
- 证券交易所、承销商、地产商、学者及专业机构均积极参与REITs的探索与实践。