20260628-开源证券-房地产行业周报_市场成交延续分化趋势_LPR连续13个月按兵不动_12页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2026年6月28日发布的房地产行业周报指出，当前房地产市场呈现成交分化趋势，LPR连续13个月保持不变，货币端宽松信号尚未显现。政策端以城市更新规划和税收优惠为主，地方公积金政策持续松绑，但市场信心仍偏弱，新房销售持续承压，而二手房市场则因价格调整优势保持稳健增长。

主要观点

• 政策端：中央层面未调整LPR，但推进城市更新“十五五”规划及住房公积金改革，税收优惠延续至2027年底。地方层面如鞍山、江苏等地加大公积金政策松绑力度，推动房地产去库存和改善型需求释放。
• 市场端：新房销售继续下滑，全国30城单周成交面积同比下降18.1%，累计同比降幅达8.9%；而二手房市场表现较好，全国15城单周成交面积同比增长1.3%，累计增长0.5%。
• 投资端：全国100大中城市土地成交面积同比下降34%，累计同比下降13%；土地成交楼面价和总价均大幅下滑，平均溢价率维持在11.7%。
• 价格端：冰山100指数持续下降，周环比-0.10%，周同比-10.6%，反映市场整体价格承压。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为若经济数据继续走弱，降息窗口可能打开，市场将出现供需改善与价格企稳的迹象。推荐关注具备改善型客户需求把握能力、双轮驱动及优质服务的房企与物管企业。

关键信息

政策动态

• LPR：2026年6月LPR维持不变，1年期3.0%，5年期以上3.5%，连续13个月未调整。
• 城市更新“十五五”规划：国务院发布，聚焦城中村改造、老旧小区及公积金改革。
• 换购个税退税：延续至2027年底，利好改善型需求。
• 地方政策：
  • 鞍山市扩大公积金提取范围，取消贷款次数限制。
  • 江苏省推出“四个一”框架，包括规划许可豁免、容积率优化、房票安置及卖旧换新路径。

销售数据

• 新房：
  • 全国30城单周成交面积262.7万平米，同比下降18.1%。
  • 累计成交面积4747.2万平米，同比下降8.9%。
  • 一线城市新房单周成交面积67.2万平米，同比下降13.1%；累计成交面积1286.4万平米，同比下降3.2%。
• 二手房：
  • 全国15城单周成交面积180.8万平米，同比增长1.3%。
  • 累计成交面积4334.6万平米，同比增长0.5%。
  • 一线城市（北京及深圳）单周成交面积49.9万平米，同比增长1.9%；累计成交面积1132.1万平米，同比增长0.6%。

投资数据

• 土地成交：
  • 全国100大中城市单周土地成交面积1672.8万平方米，同比下降34%。
  • 累计成交面积51513.2万平方米，同比下降13%。
  • 土地成交楼面价1658元/平米，同比下降60%；土地成交总价169.6亿元，同比下降74%。
  • 平均溢价率（4周移动平均）为11.7%。

价格趋势

• 冰山100指数为9860，周环比-0.10%，周同比-10.6%，显示市场整体价格承压。

推荐标的

1. 强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
2. 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。
3. 优质物管企业：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 市场信心恢复不及预期。
• 政策影响不及预期。

结构说明

• 政策端：中央与地方政策动态，侧重城市更新与公积金改革。
• 销售端：新房与二手房成交数据，反映市场分化。
• 投资端：土地成交面积、楼面价、溢价率等数据，显示投资活跃度下降。
• 价格端：冰山指数走势，反映市场整体价格趋势。
• 投资建议：维持“看好”评级，推荐具体标的。
• 风险提示：市场与政策不确定性。