20230226-天风证券-房地产_金融支持住房租赁点评-模式初步跑通_金融保驾护航_5页_452kb

报告摘要

房地产行业研究报告总结：金融支持住房租赁市场发展

核心内容

本次报告围绕《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》展开，分析了当前住房租赁市场的发展趋势及金融支持政策的出台背景和意义。报告指出，随着住房租赁商业模式的初步跑通，金融支持政策的出台将为市场提供全方位、全周期的金融服务体系，推动住房租赁市场向机构化、规模化、头部化方向发展。

主要观点

金融支持体系的构建
政策提出了一系列金融产品，涵盖租赁住房从开发到运营的全生命周期，包括：
- 租赁住房开发建设贷款
- 租赁住房团体购房贷款
- 住房租赁经营性贷款（自有产权、非产权）
- 相关企业综合金融服务
- 商业银行住房租赁金融债券
- 住房租赁企业债务融资工具
- 住房租赁担保债券
- 房地产投资信托基金（REITs）
这些产品涉及银行、资本市场等多元融资渠道，通过信贷、债券、REITs等多层次工具，为住房租赁市场提供资金支持。
商业模式初步跑通
我国已形成保障性租赁住房和市场化租赁住房双轮驱动的供应体系，租赁住房的盈利模式逐步清晰。保障性租赁住房REITs的现金分派率稳定在4%左右，市场化租赁住房中龙湖冠寓早在2021年实现盈利，万科泊寓也计划在2023年实现成本法盈利。这表明租赁住房市场已具备一定的盈利能力，能够承受市场化融资成本。
推动机构化、规模化、头部化发展
从海外市场经验来看，住房租赁市场呈现机构化发展趋势。政策重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业，鼓励其通过集约化经营提升效率。随着市场规模扩大和运营能力提升，头部企业有望进一步占据市场主导地位。
推荐关注标的
报告建议关注以下三个维度的公司：
- 优质民企信用修复：新城控股、金地集团
- 区域竞争格局优化：天地源、滨江集团、华发股份
- 行业销售复苏：保利发展、招商蛇口、我爱我家
  同时建议关注金融支持租赁市场的收益标的：万科A、龙湖集团

关键信息

政策背景：央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，旨在支持住房租赁市场发展，推动供给侧改革。
金融产品类型：共8类，涵盖开发、投资、运营、管理等阶段，支持多元化融资方式。
市场趋势：住房租赁市场盈利模式初步建立，机构化、规模化、头部化成为发展方向。
数据支撑：2021年日本、美国、德国、新加坡住房租赁机构渗透率分别为79.2%、52.7%、36.7%、68.4%；截至2022年底，管理规模居前的长租公寓品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓等。