20210204-浙商证券-生育率与城市化哪个对房价影响大__10页_935kb

生育率与城市化对房价影响的分析总结

核心观点

在超大、特大城市中，城市化对房价的影响大于生育率。房价的边际变化主要取决于高收入人群的净流入，而非总人口的变动。即使在生育率下降的背景下，如美国、英国等西方发达经济体的特大城市，房价依然呈现上涨趋势，说明房价更多是“因”，生育率是“果”。

主要观点

1. 我国生育率持续较低，影响房地产需求

• 我国总和生育率长期处于低位（1.59至1.69），反映居民生育意愿不足。
• 出生人数持续下降，二孩政策虽阶段性提升出生人数，但未形成趋势性反转。
• 高房价是导致生育率低的重要因素之一，增加了结婚和育儿成本，延后结婚年龄，抑制生育意愿。
• 生育率下降限制了居民对房地产的新增需求，尤其影响新房和置换性需求。

2. 大国大城战略推动高收入人群增长，推升房地产需求

• 新型城镇化背景下，生产要素向超大、特大城市集聚，带动经济和社会发展。
• 高收入人群增加，既有净流入带来的增量，也有创业致富、人力资本积累形成的增量。
• 高收入人群推动房地产需求，包括租赁、首套刚需、资产配置、改善型需求、养老度假等。
• 即使北京、上海出现常住人口净流出，房价仍持续上涨，说明高收入人群仍是房价上涨的核心推动力。

3. 超大城市房价变动关键在于高收入人群净流入

• 2017年后，北京、上海出现常住人口净流出，但房价仍持续上涨。
• 2020年一线城市二手房价同比增速达8.6%，远高于二、三线城市。
• 城镇人均可支配收入与全国比值持续上行，反映高收入群体净流入。
• 高收入人群的购房能力和需求是决定房价的核心变量。

4. 西方发达经济体特大城市未因生育率下降而房价下行

• 美国、英国等国家的特大城市如纽约、洛杉矶、伦敦，生育率下降但房价上涨。
• 房价上涨是生育率下降的原因，而非结果。
• 供给不足（如住房数量增速低于整体水平）和产业结构（吸引高净值人群）是房价上涨的主要因素。
• 高房价导致无房者推迟生育，但有房家庭可能因财富效应提前生育。

5. 房价调控应以增加供给为核心

• 需求侧调控效果有限，仅能延缓需求，无法根本抑制房价上涨。
• 稳房价的关键在于扩大供给，改变市场供需预期。
• 建议通过以下方式增加供给：
  • 推进住房用地供给侧改革，加大土地供应。
  • 增加自住型商品房和保障性住房供给。
  • 完善租赁市场，加强保障性租赁住房建设，给予税收优惠。

关键信息

• 生育率下降：我国总和生育率长期处于低位，出生人数持续下降，抑制房地产需求。
• 高收入人群聚集：大国大城战略促进优秀人才和高收入群体向大城市集中，推动房地产需求。
• 房价上涨动力：一线城市房价上涨主要由高收入人群需求驱动，而非总人口变化。
• 西方经验：特大城市房价上涨与生育率下降并存，反映供需结构和产业结构的影响。
• 调控建议：增加供给是稳定房价的关键，应注重土地供应、保障房建设、租赁市场发展。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 生育率大幅提升
• 逆城镇化力量超预期增强

投资评级说明

• 证券评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅 > 20%
  • 增持：相对沪深300指数涨幅 10%~20%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅 -10%~10%
  • 减持：相对沪深300指数涨幅 < -10%

• 行业评级：

  • 看好：行业指数涨幅 > 10%
  • 中性：行业指数涨幅 -10%~10%
  • 看淡：行业指数涨幅 < -10%

附：分析师与联系人信息

• 分析师：

  • 李超，执业证书编号：S1230520030002，邮箱：lichao1@stocke.com.cn
  • 孙欧，执业证书编号：S1230520070006，邮箱：sunou@stocke.com.cn
  • 张迪，执业证书编号：S1230520080001，邮箱：zhangdi@stocke.com.cn

• 联系人：

  • 林成炜，执业证书编号：S1230120080050，邮箱：linchengwei@stocke.com.cn
  • 张浩，执业证书编号：S1230120070054，邮箱：zhanghaol@stocke.com.cn

图表目录（关键图表）

• 图1：中国总和生育率处于低位
• 图2：2016年后中国出生人数持续下降
• 图3：2015年至2020年北上深常住人口变化，二手房均价涨幅明显
• 图4：不同时期人口的购房需求存在差异
• 图5：北上深人均居住面积持续提升，有效劳动人口比重高
• 图6：北京、上海出现常住人口净流出
• 图7：2020年一线城市房价同比明显抬升
• 图8：北京、上海人均可支配收入与全国数值比重持续上行
• 图9：2017年以来主要一线及准一线城市出台人才引进政策
• 图10：美国中大城市生育率与房价呈负向关系
• 图11：英国伦敦房价与生育率呈负向关系
• 图12：德国房价指数保持温和上涨