2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之一：城市化、人口流动与房价_32页_1mb

中国城市化与房价趋势分析报告总结

核心内容

本报告分析了城市化的基本规律及其对房价的影响，结合美国、日本和韩国的城市化进程，探讨了中国城市化的发展趋势，并对房价潜力进行了预测。核心观点如下：

• 城市化率沿S型曲线变化，城市化率低于30%时增长缓慢，超过30%进入加速阶段，接近70%时进入稳定阶段。
• 城市化进程按人口流动方向分为四个阶段：从农村进入城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区、进入郊区形成大都市圈。
• 房价表现与城市化阶段密切相关，城市化率低于50%时，全国城市房价涨幅接近；超过50%后，大城市房价显著上涨；超过70%后，大城市郊区房价表现优异。

主要观点

城市化的基本规律

• 城市化率呈现S型曲线变化，城市人口超过30%后进入加速阶段，超过70%后进入稳定阶段。
• 人口流动主导方向决定了城市化阶段：农村进入城市、小城市进入大城市、城区进入郊区、郊区城市化形成大都市圈。

城市化驱动机制

• 工业化是城市化的长期驱动机制，城市聚集效应与工业化共同决定了城市规模结构。
• 就业结构的城市化推动人口向城市迁移，进而促进城市化进程。
• 随着城市规模扩大，聚集效应达到临界点后，人口开始向郊区迁移。

房价表现与城市化阶段

• 城市化率低于50%时，全国城市房价涨幅接近，大城市房价上涨更快。
• 城市化率超过50%后，大城市房价显著上涨。
• 城市化率超过70%后，大城市郊区房价表现更佳。

关键信息

美国城市化经验

• 美国城市化进程沿S型曲线发展，城市化率低于50%时，农村人口迁入城市；超过50%后，人口向大城市迁移。
• 美国城市化率超过70%后，人口向郊区迁移，郊区功能扩展至工商业，形成大都市圈。
• 美国城市化率年均提高0.52%，城市化进程较慢，但城市化率突破70%后，人口向城市集中趋势显著。

日本城市化经验

• 日本城市化率年均提高1.94%，城市化进程较快。
• 城市化率突破70%后，进入郊区化阶段，人口向大城市郊区迁移。
• 日本城市化率与人均GDP和非农就业增长基本吻合，城市化速度与经济水平密切相关。

韩国城市化经验

• 韩国城市化率年均提高1.49%，城市化进程较快。
• 城市化率突破50%后，城市间双向迁移成为主导。
• 韩国城市化率突破70%后，进入郊区化阶段，首尔和釜山成为主要城市化区域。

中国城市化趋势

• 2007年中国城市化率为44.9%，仍处于加速阶段，预计将在3-4年内突破50%。
• 未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市、以大城市郊区化、以都市圈为主导阶段。
• 上海、北京、广州、深圳等核心城市及其周边地区将是未来城市化优先增长区域。
• 随着城市化进程的推进，核心城市郊区的房价潜力将更大。

图表目录

• 图1：城市化率沿S型曲线变动
• 图2：城市规模结构演变
• 图3：美国的城市化进程
• 图4：美国大都市区人口占比
• 图5：大都市区新增人口分布
• 图6：美国城市城区与郊区就业量比重（1950-1990）
• 图7：纽约市城郊人口变化（1790-2006）
• 图8：日本城市化进程
• 图9：日本三大都市圈郊区化进程
• 图10：日本三大都市圈郊区化的时间
• 图11：日本人均GDP增长率与城市化率变动情况
• 图12：日本非农就业量与城市化率
• 图13：日本六大城市土地价格变动情况（1956-1976年）
• 图14：韩国城市化率及其提高幅度
• 图15：韩国不同规模城市总人口占城市人口比重变化趋势（1960-2005）
• 图16：韩国两大都市区中心城市及其周边地区的城市人口占全国城市人口比重
• 图17：韩国人均GNI（美元）与城市化年均提高幅度
• 图18：韩国城市化率与非农产值及非农就业比重（1955-2005）
• 图19：1963到1980年韩国地价情况
• 图20：1981到1995年韩国地价情况
• 图21：中国城镇新增人口数（1979-2007）
• 图22：核心城市房价与全国城市房价比较

分析师信息

• 贾祖国：复旦大学金融学博士，南京大学经济学硕士，招商证券房地产行业分析师。
• 孟群：中南财经政法大学经济学硕士，2008年加入招商证券。

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

免责条款

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结论

• 中国城市化趋势符合国际规律，未来将经历四个阶段，其中核心城市及其郊区房价具有更大的增长潜力。
• 房价表现与城市化阶段紧密相关，未来核心城市郊区房价将显著上涨。
• 中国城市化进程中，人口流动将依次从农村进入城市、小城市进入大城市、城区进入郊区、郊区城市化形成大都市圈。
• 中国城市化率将逐步提高，预计在3-4年内突破50%，进入大城市化阶段。