生育率与城市化哪个对房价影响大？-20210204-浙商证券-10页_597kb

报告摘要

生育率与城市化对房价影响的分析总结

核心观点

在超大、特大城市中，城市化对房价的影响大于生育率。房价的边际变化主要取决于高收入人口的净流入，而非总人口的变化。即使在人口净流出的情况下，一线城市房价仍可能持续上涨，这主要归因于高收入人群的持续集聚和其对房地产的强劲需求。此外，西方发达经济体的特大城市也表现出生育率下降与房价上涨并存的现象，进一步印证了这一结论。

主要观点与关键信息

1. 我国生育率持续较低，影响房地产需求

生育率下降：我国总和生育率长期处于1.59至1.69的低位，且近年来出生人数持续下降，二孩政策未能扭转这一趋势。
生育意愿不足：女性受教育水平提高、育儿成本上升、结婚时间推迟等因素共同抑制了生育意愿。
影响房地产需求：
- 短期：生育率下降限制了住宅置换需求。
- 长期：对新房需求也产生重要影响。
房价与生育率的关系：高房价是导致生育率低的重要原因之一，增加了结婚与育儿成本。

2. 大国大城战略推动高收入人群集聚，推升房地产需求

高收入人群增长：大国大城战略促进了生产要素向超大、特大城市集聚，带动了经济、产业和社会发展，从而吸引高收入人群。
高收入人群来源：
- 人口净流入带来的增量。
- 人力资本积累与创业致富形成的增量。
购房需求分层：
- 短期：租赁、首套刚需、资产配置。
- 长期：改善型需求、养老度假需求。
案例说明：北京、上海、深圳等地的高收入人群持续流入，推动了房价上涨，即便常住人口出现净流出。

3. 超大城市房价上涨取决于高收入人口净变化

人口净流出不影响房价：2017年后，北京、上海常住人口出现净流出，但房价仍保持上行趋势。
2020年数据表现：
- 一线城市二手房价同比增速达8.6%，显著高于二、三线城市。
- 房价上涨与资产价格上涨带来的财富效应密切相关。
高收入人群的作用：
- 高收入人群具有更强的购房能力和需求。
- 他们对房地产市场的贡献远大于普通人群。
政策影响：各大城市通过人才引进政策持续吸引高收入人群，进一步推升了房价。

4. 西方特大城市房价上涨与生育率下降并存

生育率与房价的负向关系：西方发达经济体中，特大城市普遍表现出生育率下降与房价上涨并存的现象。
美国案例：
- 洛杉矶与纽约在2010-2016年间生育率下降，但房价大幅上涨。
- 房价上涨导致无房者推迟生育，生育率下降成为结果。
英国案例：伦敦房价上涨69%，而生育率下降近14%。
可能原因：
- 供给侧因素：特大城市住房用地饱和，新增住房数量增速低于全国平均水平。
- 产业结构因素：特大城市凭借金融、IT等产业吸引高净值人群，推动购房需求。

5. 房价调控应聚焦于增加供给

调控重点：稳房价政策应以增加房地产供给为核心，而非仅依赖需求侧调控。
需求调控效果有限：需求侧政策只能延缓购房行为，无法“灭失”需求。
供给不足导致预期不改：在房地产供给未有明确规划的情况下，房价上涨预期难以扭转。
解决路径：
- 推进住房用地供给侧改革，加大土地供应。
- 增加自住型商品房和保障性住房供给。
- 完善租赁市场，推动保障性租赁住房建设。

风险提示

政策落地不及预期：房地产调控政策可能未能有效实施。
生育率大幅提升：若生育率出现显著回升，可能对房价产生下行压力。
逆城镇化力量增强：人口向小城市或农村回流可能影响超大城市房价走势。

总结

生育率下降对房价的影响相对有限，尤其在超大、特大城市中，高收入人群的持续净流入才是房价上涨的核心驱动力。城市化带来的经济集聚、产业结构优化以及人才政策推动，进一步增强了高收入人群对房地产的需求。因此，在调控房价时，应更关注供给端的改革与优化，通过增加住房供给、改变市场预期来稳定房价。

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