固收看地产系列专题之二：如何看待房地产韧性？-20200901-华泰证券-18页_718kb

房地产市场韧性分析总结

核心内容

2020年上半年，房地产市场表现出显著韧性，成为国内经济的亮点之一。然而，随着7月后政策环境趋紧，市场进入调整期。本文从政策信号、市场表现及未来趋势等方面对房地产市场进行了深入分析。

主要观点

1. 房地产韧性强劲的原因：

   • 疫情导致购房需求延迟释放，疫情后集中释放。
   • 地方政府财政压力增加，依赖土地收入，加快优质地块供应。
   • 货币政策宽松，资金外溢至房地产市场。
   • 市场预期乐观，房价上涨预期形成正反馈。

2. 政策收紧信号：

   • 中央层面：政治局会议重申“房住不炒”定位，房地产座谈会警示楼市新问题，提出六项具体要求。
   • 地方层面：热点城市密集出台限购、限贷、土地供应及市场整治等政策。
   • 金融监管层面：央行、银保监会加强房地产资金流入监管，建立房企融资管理规则。

3. 下半年市场走势：

   • 房企融资趋紧，但销售回款仍支撑投资韧性。
   • 开工推盘加快，但销售可能逐步走弱，投资增速或趋缓。
   • 房地产投资韧性或强于销售，但难以再成为经济修复的主力。

关键信息

上半年市场表现

• 房地产投资：1-7月累计同比3.4%，是三大投资中唯一转正的领域。
• 商品房销售：1-7月累计同比-2.1%，但单月增速高达13.2%。
• 制造业投资与社零消费：仍处于负增长区间，尚未恢复正增长。

政策影响因素

• 金融监管：央行实施房地产金融审慎管理制度，严控资金违规流入楼市。
• 土地供应：地方政府加快土地供应，尤其是优质地块，推动市场活跃。
• 限购限贷：部分城市升级限购政策，限制投机行为，保障刚需。

房企策略调整

• 加快周转：房企在融资收紧背景下，倾向于加快开工推盘，以缓解现金流压力。
• 销售回款：销售回款增速显著，成为房企资金的重要来源。

风险提示

• 政策收紧：房地产政策超预期收紧可能影响市场表现。
• 外部风险：中美关系等外部因素可能影响市场稳定性。

市场展望

• 投资韧性：短期内房地产投资仍可能保持较高增速，但未来或逐步趋缓。
• 销售趋势：销售可能在“抑需求、增供给”的背景下逐步走弱，房价或面临下行压力。
• 政策导向：房地产将逐步回归居住属性，政策更注重长期稳定与风险防范。

附录：重要政策与调控措施

结论

2020年上半年，房地产市场因疫情后的政策宽松与资金流入而表现出较强韧性，但随着政策逐步收紧，市场进入调整期。未来，房地产投资仍可能保持一定增长，但销售增速或放缓，整体对经济的拉动作用或将减弱。政策将更加注重房地产的长期稳定与风险控制，推动其回归居住属性。