20211117-太平洋-房地产行业热点问题六问六答_6页_698kb

房地产行业热点问题六问六答总结

核心内容概述

本报告围绕当前房地产行业的六大热点问题展开分析，涵盖行业现状、至暗时刻判断、行业见底时间、供需变化、土地财政转型及行业集中度趋势等方面，旨在为投资者提供全面的行业洞察。

主要观点与关键信息

1. 地产行业何以至此？

• 行业困境根源：当前房地产行业的困难主要源于地方政府在烂尾楼善后中的被动角色转变，而非单纯由“三条红线”政策导致。
• 政策变化：地方政府自2023年9月起大幅加强预售资金监管，部分城市提升预售许可证发放门槛，采取“因企施策”的方式对信用资质弱的房企实施更严格的监管。
• 预售制度变化：由于银行要求封顶后才发放按揭贷款，预售资金监管使房企面临资金压力，预售制度逐渐向现房销售模式转变。

2. 现在算是房地产行业的至暗时刻吗？

• 尚未到来：行业至暗时刻尚未到来，出清过程仍在继续。
• 政策与市场挤兑：地方政府、信托公司、施工企业等各方对房企采取更严格的政策和行为，导致房企资金链承压。
• 保交房压力：地方政府为保障交付，强化监管，房企需优先确保竣工，销售节奏可能被重塑。

3. 行业何时才能见底？

• 时间预估：预计需要3-6个月时间，待第一批在建项目大规模交付后，预售监管资金方可提取。
• 信用重建：行业见底的关键在于国企和城投公司大规模输出信用，类似远洋收购红星的模式，通过少量资金稳住融资，再通过销售分红逐步偿还原股东。
• 政策依赖：宏观层面的按揭额度放松对房企帮助有限，因资金仍需进入监管账户。

4. 新开工、销售怎么看？

• 供需双降预期：预计明年为供需双降的一年。
• 供给端：开发商拿地意愿下降，新开工面积持续低迷，10月同比下滑33%。
• 需求端：2020-2021年销售高峰透支严重，民营房企风险事件频发导致“期房信仰”动摇，购房者倾向二手房，观望情绪浓厚，10月销售额同比下滑22.6%。

5. 开发商不拿地了，土地财政怎么办？

• 城投公司角色转变：城投公司可自行拿地、开发并销售，避免中间商赚差价，同时推动城投转型。
• 案例参考：西安曲江文投具备成功房地产开发经验，其董事长曾任职于央企地产公司。
• 市场趋势：武汉、无锡等地已出现城投包场现象，未来可能成为土地市场的主力。

6. 行业集中度会提高吗？

• 集中度未必提升：小企业主重出江湖，大量城投公司开始拿地，导致市场格局更加多元化。
• 代建需求增长：无论由城投还是小老板拿地，代建业务需求将显著增加，行业迎来代建发展机遇。

投资评级说明

行业评级

• 看好：预计未来6个月行业整体回报高于市场整体水平5%以上；
• 中性：预计未来6个月行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间；
• 看淡：预计未来6个月行业整体回报低于市场整体水平5%以下。

公司评级

• 买入：预计未来6个月个股相对大盘涨幅在15%以上；
• 增持：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；
• 持有：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；
• 减持：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。

风险提示

• 政策收紧超预期：可能出现更严格的调控政策，影响行业复苏节奏；
• 销售下滑超预期：购房者观望情绪可能持续，导致销售进一步下滑。

联系信息

销售团队

研究院信息

• 地址：中国北京 100044，北京市西城区北展北街九号，华远·企业号D座
• 电话：(8610)88321761
• 传真：(8610) 88321566

重要声明

• 太平洋证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号13480000。
• 本报告信息来源于公开资料，公司不对信息的准确性和完整性作出保证。
• 报告内容仅供参考，不构成对所述证券买卖的出价或询价。
• 公司及其雇员可能持有报告中提到的公司证券头寸，并可能为其提供投资银行业务服务。
• 本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。