20211112-天风证券-六问六答_关于房地产投资和房企风险问题_4页_309kb

房地产投资与房企风险问题总结

核心内容

本报告针对近期房地产市场关注的六大问题进行了分析，重点探讨了房地产销售下滑原因、当前投资问题、企稳条件、投资底部预测、政策放松作用及房企信用风险演化路径。报告指出，房地产市场正面临结构性调整，政策与市场因素共同作用下，销售和投资均出现明显下行压力。

---

主要观点

1. 房地产销售加速下滑原因及企稳时间

• 原因：

  • 上半年需求高景气，集中供地推升价格，就地过年导致需求前置，形成“虚假繁荣”。
  • 下半年疫后需求释放完毕，叠加政策严查消费贷、收紧居民按揭贷款，销售景气度快速回落。
  • 房地产税改革试点消息影响长期投资预期，房企违约加重观望情绪，居民购房意愿下降。

• 企稳时间：

  • 今年底至明年初是观察地产销售能否见底的关键窗口。
  • 若银行按揭贷款额度和利率放松，房地产税试点细则落地，销售面积有望企稳。

2. 当前房地产投资面临的问题

• 问题一：销售变差，房企拿地意愿疲弱，土地成交低迷，新开工负增长。
• 问题二：拿地和开发变难，三道红线促使房企加快存量项目施工，集中供地进一步去库存。
• 问题三：信用收缩、流动性挤兑，银行抽贷断贷、恒大事件引发行业风险、预售资金监管加剧现金流压力。

3. 房地产投资企稳的条件

• 条件一：居民房贷放松，房地产税力度温和，销售面积企稳。
• 条件二：房企融资条件改善，拿地和开工意愿恢复，带动土储回补和新开工企稳。
• 重点：条件二更为关键，需解决信用收缩和流动性问题，恢复房企融资功能。

4. 明年房地产投资底部及对经济影响

• 投资底部预测：

  • 若销售企稳，预计房地产投资增速在明年年中前后企稳。
  • 若政策放松力度偏弱，预计上半年销售面积增速为-15%，新开工增速-25%，投资增速-11.5%。
  • 若政策放松力度偏强，销售增速为-12%，新开工增速-22%，投资增速-8.5%。

• 经济影响：

  • 不管政策如何，明年上半年地产投资累计增速转负是大概率事件。
  • 投资增速低点可能在-10%左右，对经济的拖累预计在2%左右。

5. 政策放松的作用及维稳措施

• 政策底已现：

  • 9月底房地产金融工作会议提出维护市场平稳发展。
  • 10月中旬央行发布会指出部分金融机构对“三线四档”存在误解。
  • 副总理刘鹤表示合理资金需求正在得到满足。

• 维稳措施：

  • 居民房贷政策放松对销售和企业回款有一定作用。
  • 预售资金监管加强削弱了房贷放松的利好。
  • 需进一步放松限购限售等需求侧政策，若供给侧政策松动，对投资可更乐观。

• 投资见底标志：

  • 行业出现大量自发性并购，杠杆率低、现金流充裕的大企业合并民营房企。

6. 房企信用风险演进及应对方式

• 风险演进：

  • 在信贷和销售政策放松过程中，房企或通过出售资产、回笼现金流自救，或进入破产程序。
  • 地方政府可能介入保项目竣工交房，避免社会稳定问题。

• 应对方式：

  • 若救早，可能滋生道德风险，削弱长期政策效果。
  • 若不救，信用收缩和流动性挤兑可能传染至系统重要性房企，引发更大风险。
  • 应重点关注对金融市场具有系统重要性的房企，及时切断风险传导路径。

---

关键信息

• 销售与投资趋势：房地产销售和投资均出现明显下滑，政策放松对销售有一定作用，但投资企稳尚需时间。
• 政策影响：房地产金融政策已出现放松信号，但政策传导存在时滞，融资端改善尚不明确。
• 经济拖累：房地产投资占GDP总量约13.5%，对相关产业的拖累可能超过20%。
• 房企风险：信用风险持续暴露，需警惕系统性风险，地方政府或介入保交楼。

---

风险提示

• 政策放松超预期/不及预期：可能影响市场信心和投资企稳进程。
• 政策传导时滞：政策效果可能滞后，房企信用风险进一步暴露。

---

分析师声明

• 本报告观点反映分析师个人看法，不构成投资建议。
• 报告内容仅供客户参考，不构成买卖要约。
• 天风证券及其关联人员不承担因使用本报告而产生的法律责任。