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房地产行业2023年度投资策略总结

核心内容

2023年房地产行业在政策支持与市场修复的双重作用下，预计将逐步走出低谷。整体基本面呈现“U”型修复趋势，销售、投资、土地市场均处于底部波动阶段，但市场情绪与政策宽松有望推动行业向上发展。

主要观点

1. 基本面修复：2022年房地产销售和投资持续下行，2023年销售有望进入底部抬升阶段，竣工修复具有确定性，但投资修复仍需时间。
2. 土地市场低迷：2022年土地市场热度降至低谷，土地成交规模和溢价率显著下滑，重点城市溢价率多低于1%，流拍率高企。
3. 政策持续宽松：政策端在供需两侧发力，通过“金融16条”、三支箭等措施，为行业提供全面支持，推动销售复苏和信用修复。
4. 资金面改善：房企资金状况有所缓解，政策支持下有望平稳度过偿债高峰，尤其对积极拿地的房企是重要机遇。
5. 房价走势分化：一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行，核心区域价格韧性较强。
6. 利率持续下调：首套房贷利率有望进一步降至3.7%-3.9%，需求侧政策宽松有助于改善型需求释放。

关键信息

基本面

• 2022年1-10月，商品房销售面积和金额同比分别下降22.3%和26.1%，均达历史最大降幅。
• 2023年销售预计进入“U”型底部修复阶段，竣工面积增速有望达2.3%。
• 2022年1-10月，房地产开发投资累计113945亿元，同比增速-8.8%，修复过程艰难。

土地市场

• 2022年1-10月，全国100大中城市住宅类用地成交宗数和面积同比分别下降28.51%和38.77%。
• 土地成交均价同比下降36.22%，其中一线、二线、三线城市分别下降39.21%、17.15%和-17.43%。
• 22城土地市场供地计划完成率不足五成，重点城市地块多以底价成交，溢价率普遍低于15%。

政策面

• 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融16条）为房地产市场提供六大支持方向，包括融资、风险处置、消费者权益保护等。
• “三箭齐发”政策包括信贷融资、债券融资和股权融资，为房企提供多元化的融资支持。
• 首批三家民营房企获得债券增信支持，额度达47亿元，为行业注入信心。

资金面

• 房企资金恶化程度趋于见底，经营现金流与融资现金流均出现改善。
• 2022年10月，非银融资同比首次转正，ABS融资及信用债占比超九成。
• 2023年行业将面临偿债高峰，但信贷端政策支持有望帮助房企平稳度过。

投资建议

• 短期看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。
• 中长期关注拿地利润率和市占率提升，推荐关注强信用、厚土储、优布局的全国性房企和区域性房企。
• 推荐标的包括：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、建发股份、华发股份。
• 优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司亦可关注，如招商积余、万物云、绿城管理控股。

行业展望

• 预计2023年全国商品房销售面积同比增速为-3.2%，销售金额同比增速为-2.4%。
• 土地购置费同比增速为-15%，新开工面积增速为-26%，竣工面积增速为2.3%。
• 房地产开发投资同比增速预计为-9.5%，修复过程将较为缓慢。

风险提示

• 基本面数据恢复不及预期
• 需求侧政策宽松不及预期
• 房价超预期下行

重点数据

• 2022年1-10月商品房销售面积：11.1亿平方米，同比下降22.3%
• 2022年1-10月商品房销售金额：10.9万亿元，同比下降26.1%
• 2022年1-10月土地供应宗数：6592宗，同比下降25.84%
• 2022年1-10月土地成交均价：6118.6元/平米，同比下降36.22%
• 首套房贷利率最低有望降至3.7%-3.9%

市场表现

• 房地产板块PE、PB估值较历史水平偏低，市场情绪逐步修复。
• 住宅及物业板块表现分化，核心城市价格韧性较强，三四线城市略有下行。
• 个股表现差异较大，头部房企及优质物管公司表现更优。

政策变化

• “两集中”供地模式逐步转向“因城施策”，供地节奏更加灵活。
• 央企与地方国资在土拍市场中占据主导地位，民企拿地意愿持续收缩。
• 房企股权融资重启，政策信号积极，有助于行业出清与信用修复。

未来展望

• 2023年房地产行业将进入分化和修复阶段，政策持续宽松。
• 重点城市房价企稳将对市场产生积极影响，销售有望逐步复苏。
• 土地市场热度预计将持续低迷，直到销售市场出现明显改善。

结论

房地产行业在政策支持和市场修复的双重作用下，有望在2023年实现基本面的逐步修复和市场情绪的回暖。尽管当前行业仍面临诸多挑战，但政策的持续宽松和资金面的改善，为行业提供了良好的发展环境。未来，优质房企和物管公司将受益于市场格局的调整和政策红利。