20220501-天风证券-房地产政治局会议点评_正视问题_直击痛点_8页_922kb

报告摘要

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2022年房地产行业面临的挑战与机遇，重点探讨了政策导向、市场信心修复、预售资金监管问题及行业估值空间。

主要观点

地产不能成为稳增长的包袱
2021年第三季度至2022年第一季度，房地产行业GDP首次出现连续三个季度负增长，成为稳增长的主要拖累项。政治局会议强调“努力实现全年经济社会发展预期目标”和“全力扩大国内需求”，表明地产行业对GDP增长仍有潜在贡献。随着疫情对经济影响的缓解和实体经济的改善，地产需求有望自然修复。
因城施策加速迈进3.0时代
房地产政策经历了从1.0（三四线城市限购和非限贷类政策放松）到2.0（二线限贷边际放松+三四线全面放松）的演变，但政策效果不及预期，主要因地方对房住不炒基调的顾虑。此次会议支持各地从实际出发完善房地产政策，强调刚性和改善性住房需求，预示因城施策将加速推进，非一线城市有望迎来全面宽松。
预售资金监管是行业信用风险的核心
预售资金监管导致行业流动性紧张，核心问题在于地方政府对民企资金的过度监管。估算行业受限制资金约3.5万亿，若能释放5%，可增加约6000亿流动性。政策优化后，地方政府可能做出让步，缓解房企资金压力。
疏通逻辑堵点，激活估值空间
当前政策力度和效果存在逻辑堵点，政策目标不明确导致市场信心不足。随着限购限贷政策的放松，需求侧信心有望修复，销售增速预计在6月出现拐点，三季度转正，四季度小幅回落。龙头房企PB估值有望修复至1.0X左右，未来有进一步上升空间。

关键信息

政策方向

政治局会议明确支持房地产政策从地方实际出发，强调刚性和改善性住房需求。
央行23条提出合理确定商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率，为政策放松提供依据。
因城施策进入3.0阶段，非一线城市将全面宽松，支持自住需求。

预售资金监管

行业受限制资金约3.5万亿，若释放5%，可增加约6000亿流动性。
预收款放松有助于中小房企缓解现金流压力，对头部房企投资和并购预期修复效果更明显。

行业展望

行业销售增速预计6月出现拐点，三季度转正，四季度小幅回落。
龙头房企估值有望修复至1.0X左右，未来有进一步上升空间。
优质房企推荐包括：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、新城控股、旭辉控股集团、碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
建议关注地方国企：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际。

投资建议

推荐：优质龙头（金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）和优质成长（新城控股、旭辉控股集团）。
关注：地方国企（首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际）。

风险提示

行业信用风险蔓延；
销售下行超预期；
因城施策力度不及预期；
主观测算风险。

投资评级

类别	说明	评级
股票投资评级	自报告日后6个月内，相对同期沪深300指数的涨跌幅	强于大市
行业投资评级	自报告日后6个月内，相对同期沪深300指数的涨跌幅	强于大市