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物业建管分离是房地产业发展的必然趋势

核心内容

物业建管分离是中国物管行业走向成熟的重要标志，有助于行业整合与资源整合。随着行业集中度提升，物业管理企业通过并购扩大规模成为主要趋势。2017年，中国物管行业在政策和市场双重推动下，迎来快速发展阶段。

主要观点

• 物管行业从被忽视到成为房企竞争的焦点。
• 企业通过并购提升市场地位，如花样年收购万达物业，成为目前管理面积最大的社区服务运营企业之一。
• 建管分离符合房地产社会化分工的发展方向，是国际趋势，国内也已具备政策基础。
• 物管企业规模扩张是行业增长的关键，如彩生活、中海物业、绿城服务等均实现显著增长。

关键信息

• 市场动态：2017年亚太地区租赁价格上涨，预计14个城市租金将创新高。
• 城市表现：
  • 北京：7月商品住宅成交11882套，均价上涨13%；商住成交6936套，环比减少37%；土地市场供应减少，库存降至近5年新低。
  • 上海：7月商品住宅成交131.45万平方米，环比上扬5%；地王频出，土地成交溢价率连续三个月超过100%。
  • 广州：7月住宅供应骤减，成交环比下降27%；库存维持高位，但去化周期较短。
  • 杭州：7月楼市表现“淡季不淡”，成交量创历史新高；预计8月将有三宗地块出让。
  • 南京：7月楼市推盘减少，库存维持在历史低位；房价涨幅分化，部分板块供应不足。
  • 重庆：7月新房成交量首次突破4万套，达43418套，同比增长101%；成交均价持续上涨，土地市场活跃。

风险与机会提示

• 机会：楼市升温范围向三线热点城市扩大，部分城市需求强劲。
• 风险：房企担心金融机构普遍收紧信贷政策，对资金依赖度高的项目造成影响。

企业动态

• SOHO中国：因财务报表压力，重新开启售楼模式，出售SOHO世纪广场，折合单价7.67万元/平方米。
• 万科股权争斗：恒大集团购入4.68%的万科A股，持股总价91亿元，引发市场关注。
• 房企融资政策收紧：部分银行对地王项目融资限制，影响房企资金链。证监会限制房企再融资用于拿地或还贷，增加行业资金压力。

行业趋势与政策背景

• 物管行业并购整合趋势明显，有助于提升行业集中度与资源优化配置。
• 国家政策推动建管分离，如《物业管理条例》明确建管分离原则。
• 亚太地区房地产市场受当地经济影响较大，租赁市场表现强劲，但部分城市如雅加达租金预计下降。

市场数据汇总

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