20150921-安邦咨询-房地产通讯_17页_1007kb

理论与现实问题分析评价总结

核心内容

当前房地产市场呈现明显的分化趋势，一线及部分二线城市成为房企关注的焦点，而三四线城市则面临库存压力和销售疲软。随着政策利好和市场需求的变化，房企逐步调整战略布局，加大在一线城市的土地争夺力度，同时探索轻资产模式以应对行业调整期的挑战。

主要观点

• 房企回归一线城市：由于三四线城市逐渐饱和，房企利润下滑，一线城市楼市回暖，促使大量房企将投资重点转向一线及部分二线城市。
• 一线城市土地竞争加剧：土地供应减少，导致一线城市土地价格持续上涨，部分城市如北京、上海、深圳等地土地市场热度不减。
• 轻资产模式成为趋势：面对市场变化，房企开始重视服务和运营能力，轻资产模式在房地产行业中逐渐流行。
• “金九银十”市场预期不一：一线城市楼市在“金九”期间表现尚可，但部分城市如广州、南京、东莞等在“银十”前仍面临成交疲软的问题。
• 房企短期偿债压力上升：受融资成本低、借贷环境宽松等因素影响，房企负债规模持续增加，部分企业面临较大的短期偿债压力。

关键信息

土地市场动态

• 北京：8月土地市场迎来供应小高峰，9月将有6宗住宅地块入市，总起始价达180亿元。
• 上海：9月第二周楼市成交环比大涨近六成，但成交均价有所下滑。
• 深圳：9月第二周成交量上升，但成交均价下降。
• 广州：9月第二周住宅成交环比微降，但供应量有所增加。
• 重庆：9月第二周新增供应量大幅上升，市场对“金九银十”充满期待。
• 东莞：楼市进入供不应求状态，临深片区供应紧张，成交量下降。
• 杭州：9月第二周楼市热度未明显上升，但土地市场异常活跃。
• 南京：楼市热度稍退，商业地产成交分化明显。

销售与市场表现

• 全国楼市：8月43城二手住宅房价格环比上涨，一线城市成交量显著回升。
• 房地产销售：1-8月35家房企销售额同比上涨17.7%，但市场分化严重。
• 楼市库存：一线城市库存压力持续缓解，但三四线城市库存高企，去化速度缓慢。

行业数据与趋势

• 房企负债情况：截至2015年中报，142家上市房企负债合计接近3.4万亿元，平均负债率76.8%。
• 轻资产转型：万达、万科、花样年等房企积极布局轻资产模式，如长租公寓、文创产业园等。
• “金九银十”预期：部分城市如上海预计“银十”将逆袭“金九”，而其他城市如广州、南京、东莞则表现不一。

风险与机会提示

• 机会：上海楼市“银十”或逆袭，一线城市市场持续回暖。
• 风险：房地产企业短期偿债压力加重，尤其在三四线城市库存高企、去化困难的背景下。

行业分析

• 市场分化：一线城市表现优于三四线城市，房价和成交量均有回升。
• 政策影响：政策环境宽松，各地方政府继续采取促销措施，但效果有限。
• 房企策略：部分房企积极推盘，但推盘策略不一致，影响市场表现。
• 土地供应：土地供应稀缺，一线城市土地市场争夺激烈，价格持续上涨。

市场动态

• 天津滨海新区：9月第二周楼市呈现“量价齐升”态势，新楼盘推出购房优惠。
• 杭州：楼市热度未现，但土地市场异常活跃，预计“金九”后将有更多土地入市。
• 重庆：写字楼市场整体空置率较高，但部分区域表现尚可，市场分化明显。

分析与展望

• 短期趋势：房地产企业短期偿债压力加重，但融资环境相对宽松，融资成本较低。
• 长期趋势：轻资产模式成为行业新方向，房企需提升运营能力和服务水平。
• 区域分化：一线城市楼市持续回暖，而三四线城市仍面临去库存压力。

行业数据信息

• 全国销售情况：1-8月35家房企合计销售额同比上涨17.7%，但市场分化明显。
• 建材家居市场：8月中国建材家居景气指数环比上升5.60点，但整体仍面临挑战。

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