20191109-兴业证券-房地产行业深度研究报告：以确定的销售和业绩应对多变的环境_52页_3mb

房地产行业分析与投资策略总结

核心内容

本报告主要分析了2019年前三季度中国房地产市场的发展状况及2020年的行业展望，提出在多变的内外部环境下，地产板块的确定性来源于销售和业绩，同时推荐了重点内房股和物管股。

主要观点

• 销售驱动增长：2019年1-10月，龙头房企销售增速远超行业平均水平，合约销售平均增速达25%，带动业绩增长与分红回报，推动股价表现优于市场。
• 土地市场分化：土地市场呈现“前高后低”的趋势，龙头房企因已有充足土地储备，拿地趋于谨慎，但核心城市土地需求上升，土地成交均价出现分化。
• 融资环境收紧：房地产行业融资受到定向管控，房企杠杆受限，融资成本有所改善，但部分房企仍面临较高的再融资成本。
• 估值转向业绩导向：随着行业规模增长放缓，投资者应更加关注具备稳定业绩和高分红能力的房企，而非单纯依赖规模扩张。
• 外部环境影响：中美贸易摩擦对市场风险偏好产生影响，但中国已采取反制措施，贸易战呈现阶段性缓和。
• 全球降息趋势：2019年全球范围内降息趋势明显，为房企境外融资提供低成本机会。
• 物管板块前景：物业管理行业处于扩张阶段，具备稳定现金流和抗周期性，应重点关注。

关键信息

2019年市场回顾

• 新房销售：2019年Q3商品房销售金额为11.1万亿元，同比增长7.1%；销售面积为11.9亿平米，同比略降0.1%。龙头房企销售增速显著高于行业。
• 土地市场：2019年前三季度全国100大中城市土地供应宗数为11004宗，成交宗数为9406宗。一线、二线、三线城市土地成交均价分别为6900、3924、2083元/平米。
• 融资情况：2019年上半年房企发债规模较大，但下半年融资环境趋紧，融资成本出现分化，部分房企净负债率上升，但整体现金短债比保持在2.2以上。
• 信用评级：中国海外发展、华润置地、万科企业信用评级最高，龙湖集团为民营房企中评级最高。

2020年行业展望

• 销售预期：预计2020年商品房销售将略有下滑，但龙头房企可维持10%-20%的销售增长。
• 融资环境：随着全球降息和境内定向收紧，房企融资成本有所改善，但整体杠杆将有所下降。
• 政策环境：一、二线城市房价和地价稳定，政策进一步收紧空间有限，有利于龙头房企发展。

重点推荐公司

内房股（买入）

• 中国金茂（0817.HK）：目标价7.20港元，合约销售金额稳步增长，土储规模充沛，净负债率较低。
• 龙湖集团（0960.HK）：目标价33.80港元，销售目标完成度高，财务稳健，融资成本低。
• 华润置地（1109.HK）：目标价41.00港元，具备优质的土地储备和稳定的经营表现。
• 融创中国（1918.HK）：目标价52.00港元，销售和业绩表现强劲，具备增长潜力。
• 旭辉控股（0884.HK）：目标价7.20港元，销售增长稳定，财务状况良好。

物管股（买入和审慎增持）

• 绿城服务（2869.HK）：目标价8.30港元，利润率改善，业务稳健，具备增长潜力。
• 中海物业（2669.HK）：目标价5.00港元，经营稳健，现金流健康。
• 永升生活服务（1995.HK）：目标价5.00港元，物管业务拓展迅速，财务状况良好。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 地产行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值
• 物管业务扩张和收购不及预期
• 物管费提价受阻
• 增值业务拓展不及预期

图表与数据支持

• 图表：包含商品房销售金额及增速、土地成交情况、融资成本、信用评级、利率变化等图表，提供直观数据支持。
• 表格：列出重点公司目标价、评级、销售数据、融资情况、信用评级、降息情况等，便于投资者参考。

总结

在2019年房地产市场回顾中，销售和业绩成为行业确定性的重要来源。2020年，行业将面临外部环境变化与内部政策调控的双重挑战，但龙头房企仍有望保持稳定增长。估值分化趋势明显，建议投资者关注业绩稳定、分红丰厚的房企。同时，物管板块具备抗周期特性，是值得关注的细分市场。