20230523-国金证券-_重估中国_系列报告_房地产链的_起_与_落__20页_1mb

房地产链与经济关系分析总结

房地产产业链条长、影响面广，对国民经济贡献显著，但近年来其影响逐渐趋弱。
房地产开发与交易环节对财政的支持作用下降，土地出让收入和相关税费占比从60%继续下降；
金融与地产周期相关性减弱，贷款余额占比由高峰回落至25%；
地产链占GDP的比重由约12%降至5%以下，对经济增长的拉动作用明显减弱。

房地产链与经济关系发生根本变化：

• 与第二产业的联系减弱，对第三产业的依赖增强；
• 经济结构转型推动了此变化，消费对经济增长贡献超54%，第三产业占比突破50%；
• 房地产开发投资占比回落至23%，房企拿地和新开工活动显著减速。

房地产大周期下行叠加人口结构调整，传统住宅业务面临“天花板”：

• 金融刺激效果减弱，住宅销售和贷款需求均下滑；
• 主力购房人群减少，高能级地区住房饱和；
• 全国商品房可售库存持续高企，房企拿地积极性下降。

行业驱动逻辑转向，服务化转型成为增量方向：

• 城市更新需求扩大，老旧小区改造超876万户，未来存量开发规模可观；
• 产业园区蓬勃发展，预计产业地产体量可达76亿平方米；
• 老龄化加速推动养老地产扩张，2020年老龄人口占比13.5%，养老供给严重不足，缺口巨大。

风险提示：

• 政策效果不及预期，生育政策及年轻人生育意愿变化风险；
• 房地产市场风险出清不及，行业调整压力持续；
• 疫情反复对项目开工及线下执行形成制约。