“重估中国”系列报告：房地产链的“起”与“落”-20230523-国金证券-20页_1mb

宏观专题研究报告总结：房地产链的“起”与“落”

核心内容

本报告分析了中国房地产链对国民经济的影响及其近年来的变化趋势，探讨了其传统业务面临的挑战以及服务化转型的机遇。

主要观点

房地产链的广泛影响

1. 产业链条长、影响面广

   • 房地产链贯穿投资、生产、消费等多个环节，与39个国民经济部门存在后向关联。
   • 建筑业与房地产业共同构成广义地产，对经济周期运行具有重要影响。

2. 对经济的多重贡献

   • 房地产链对财政、金融、经济增长和就业均有重要贡献。
   • 土地出让收入和房地产相关税贡献了地方广义财政的60%。
   • 金融周期与地产周期共振，影响超过一半的固定资本形成。
   • 房地产链曾占GDP约12%，但近年来已降至5%以下。
   • 房地产吸纳就业曾占建筑业的80%，但近年来建筑就业持续萎缩。

房地产链影响趋弱的原因

1. 经济驱动逻辑变化

   • 消费对经济增长的贡献不断提升，第三产业占比持续上升。
   • 房地产链与第三产业联系增强，与第二产业联系减弱。

2. 行业驱动逻辑变化

   • 房地产开发活动趋势性走弱，投资占比由27%回落至23%。
   • 金融监管升级，房地产融资受限，信托余额和债券净融资额持续下降。

3. 人口结构变化

   • 25-44岁主力购房人群规模下降，未来刚需可能进一步压缩。
   • 高能级地区人口流入仍较高，但住房供给改善有限，地区间需求分化加剧。

服务化转型的增量空间

1. 传统业务面临“天花板”

   • 房地产大周期下行，金融刺激效果减弱，房价预期低迷。
   • 房地产开发贷款和个人住房贷款净增额均明显回落。

2. 服务化转型需求增加

   • 城市更新、产业升级和老龄化推动地产服务需求激增。
   • 中国城镇化率突破65%，进入存量开发为主的新阶段。
   • 产业园区贡献约25%的GDP，未来产业地产开发体量可达76亿平方米，租金规模达17000亿元。
   • 老龄化加速，养老服务供给不足，养老地产发展潜力巨大。

关键信息

经济周期与房地产链

• 房地产活动对水泥、钢材、家电等工业品和消费品的需求具有显著带动作用。
• 新开工面积影响水泥产量，施工面积影响钢材产量，竣工面积与玻璃价格相关。
• 2020年房地产投资拉动GDP约8%，较2012年下降1个百分点。

就业结构变化

• 建筑业吸纳城镇就业占比由2013年的7.6%降至2021年的4.2%。
• 房地产业就业人数保持稳定增长，从2005年的150万人增至2021年的520万人。

融资与政策影响

• 2019年“23号文”发布后，房地产信托余额快速下降。
• 房地产债发行受限，主要用于借新还旧，净融资额持续下降。
• 房地产贷款余额占比由29%回落至25%，房地产融资环境趋紧。

未来趋势

• 房地产链将逐步向存量开发转型，城市更新和产业升级成为新增长点。
• 老龄化背景下，养老地产发展将获得更大空间。
• 未来房地产行业需更多依赖服务化、多元化业务模式，以适应经济结构变化。

风险提示

• 政策效果不及预期：生育政策效果不达预期，年轻人生育意愿降低。
• 行业风险加剧：房地产市场风险化解不力，市场出清速度偏慢。
• 疫情反复：疫情对房地产项目开工、线下活动等造成持续抑制。

结论

房地产链作为国民经济的重要组成部分，其影响力已逐步减弱。未来，房地产行业需通过服务化转型和多元化发展，适应经济结构变化和人口结构调整，挖掘新增长空间。