20220414-中达证券投资-内地房地产周度观察_REITS营收稳步增长_分配金额优于预期_17页_970kb

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本文对首批9支公募REITs的2021年营收表现、可供分配金额完成情况及资产估值变化进行了分析。整体来看，REITs表现良好，但不同项目类型及运营能力的差异导致了营收及可供分配金额的分化。同时，REITs价格表现优于A股整体，但需关注流动性及市场环境变化带来的潜在风险。

主要观点

1. 整体营收表现良好，行业及运营能力驱动分化

• 营收完成率：首批9支REITs平均营收完成率为100.5%，均实现同比增长，平均增速达26.3%。
• 行业差异：不同项目类型（如产权类、经营权类）及运营能力影响了各REITs的营收表现。
• 具体表现：
  • 产业园区：东吴苏园、张江REIT营收完成率分别为106.3%和104.7%，蛇口产园为94.8%。
  • 物流仓储：盐港REIT营收完成率105.4%，中金普洛斯REIT为91.0%。
  • 高速公路：浙江杭徽完成率101.7%，广州广河为90.1%。
  • 环保类：首创水务、首钢绿能分别完成106.6%和103.9%。

2. 可供分配金额高于预期，盈利能力与调整项影响完成率

• 可供分配金额完成率：9支REITs均完成或超额完成可供分配金额目标，平均完成率125.5%。
• 经营权类表现突出：浙江杭徽、首钢绿能、首创水务分别完成186.8%、155.8%、150.0%。
• 盈利能力差异：部分REITs EBITDA利润率与预期有较大差异，如首钢绿能EBITDA完成率仅为52.5%，主要因收入成本分布不均。
• 调整项差异：
  • 调增项：浙江杭徽、首创水务、盐港REIT、中金普洛斯REIT包含期初现金余额，有效增厚可供分配金额。
  • 调减项：各REITs根据底层资产需求和运营费用范围预留不同比例的金额，如首创水务预留工程款占比达93.8%。

3. 资产估值分化，避险属性提振价格

• 估值变化：经营权类REITs估值平均下降3.2%，产权类REITs平均上升0.8%。
• 价格表现：2021年9月起REITs二级市场价格表现优于A股整体，总市值增长20.5%。
• 市场偏好：避险情绪及优质资产稀缺性推动REITs价格表现，但部分REITs市净率偏高，可能带来价格压力。
• 解禁风险：2022年6月部分REITs战略配售份额限售期结束，可能对二级市场产生影响。

关键信息

表格摘要

REITs表现差异

价格表现

• 二级市场价格：2021年9月起，REITs总市值跑赢A股整体，其中产权类REITs涨幅更大。
• 分派收益：多数REITs分派收益率高于预期，部分如首创水务达8.1%。
• 市净率：首批REITs平均市净率1.32x，部分偏高。

风险提示

1. 政策与疫情不确定性：政策变化和疫情控制可能影响底层资产的经营收入。
2. 流动性风险：部分REITs产品流动性可能不及预期。

评级说明

• 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上。

• 股票评级：

  • 买入：相对指数涨幅20%以上
  • 增持：相对指数涨幅5%~20%
  • 持有：相对指数涨幅-10%~5%
  • 卖出：相对指数跌幅10%以上

• 行业评级：

  • 强于大市：相对指数涨幅10%以上
  • 中性：相对指数涨幅-10%~10%
  • 弱于大市：相对指数跌幅10%以上

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