20150914-安邦咨询-房地产通讯_17页_988kb

房地产行业转型与市场分析总结

核心内容

当前我国房地产行业正面临结构性过剩危机，进入转型调整的关键阶段。传统盈利模式难以为继，同质化竞争加剧，库存压力、资金链紧张和市场分化成为行业普遍存在的问题。随着政策的调整与市场环境的变化，房企纷纷采取以价换量策略，同时探索多元化发展路径，如金融、零售、物流等非房地产领域。此外，楼市分化趋势明显，一线城市成交量回升，而三四线城市则开始“起死回生”。

主要观点

• 行业趋势：楼市“大浪淘沙”已成必然趋势，部分中小房企已开始退出市场。
• 政策支持：政府出台多项政策，如降低公积金首付比例、放宽租购房提取政策，以促进市场回暖。
• 市场分化：一线城市如北京、上海、深圳成交量和价格有所回升，而三四线城市则因政策刺激和市场活跃度提升，成交逐渐放量。
• 房企转型：房企在寻求新的利润增长点，如合作开发、城市运营、向其他行业延伸等。
• 库存压力：房企库存持续增长，尤其是一些中小房企库存涨幅显著，资金回笼困难。
• 市场调整：尽管部分城市楼市回暖，但整体市场仍处于调整期，部分城市如重庆、成都等进入平静期。

关键信息

地区市场动态

• 北京：1-8月新建商住房成交均价同比上涨40%；9月上旬成交量下降，但豪宅入市推动均价上涨。
• 上海：8月商办物业成交量大幅下滑，但酒店式公寓市场表现突出；9月楼市进入传统旺季，成交量有望回升。
• 深圳：金九第一周成交量下降，但成交均价上涨，主要集中在宝安、龙岗区域。
• 成都：商品住宅供应将稳步上升，商业市场预计回暖，土地供应增加。
• 杭州：楼市成交下滑，但二手房市场进入交易旺季，非普住宅成交环比下降。
• 南京：存量房市场开始活跃，二手房成交量接近新房，市场即将步入存量房时代。
• 重庆：楼市进入平静期，供应和成交量下滑，但均价略有上升。

行业数据

• 全国房地产开发投资：1-8月同比名义增长3.5%，增速放缓。
• 商品房销售：1-8月销售面积同比增长7.2%，销售额继续上涨。
• 房企库存：截至9月8日，138家房企总存货金额达2.48万亿元，同比涨幅12%。
• 房企利润：平均净利润从2014年的10%跌至9.1%，部分房企如深物业、荣安地产等净利润大幅下滑。

政策与措施

• 保障房政策：部分地方政府采取“以收代建”模式，加速保障房去库存。
• 土地审批：国土部加快用地审批进度，尤其对重大项目、新兴产业和民生项目给予政策倾斜。
• 金融支持：央行降准降息、公积金政策放宽，但银行房贷并未明显宽松。

风险与机会

• 机会：国土部加快用地审批，政策利好为市场提供支撑。
• 风险：房企转型中面临成本过高、同质化严重、缺乏创新等问题；部分房企盈利能力下滑，资金链紧张。

行业展望

• 销售预期：穆迪预计下半年中国房地产销售有望升温，价格逐步回升，库存持续减少。
• 城镇化进程：农业转移人口增长接近天花板，城镇化进程将进入新的阶段，速度减慢，区域分化加剧。
• 国际趋势：摩根大通预计香港房价明年可能出现下跌，受经济放缓和美元加息影响。

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