20150803-安邦证券-房地产通讯_17页_967kb

文档内容总结

核心内容

本文档围绕2015年下半年中国房地产市场的发展态势，分析了投资增速、市场供需、政策调整及行业利润率等关键问题。文档指出，尽管部分城市楼市呈现回暖迹象，但整体来看，房地产市场仍面临诸多挑战，包括投资后劲不足、利润率下行、部分城市空置率高、租金下降、土地供应紧张及开发商策略调整等。

主要观点

• 投资增速企稳基础薄弱：新开工项目计划投资增速低迷，显示下半年稳投资压力依然存在。主要原因是经济活跃度下降、地方政府投资能力受限、反腐影响及部分地区项目储备不足。
• 楼市分化明显：部分城市如深圳、上海、广州、武汉等房价呈现回暖趋势，而其他城市如日照、东营、昆明等则面临价格下跌压力。房地产市场专业化程度提升，过去“拿地即赚钱”的模式已不复存在。
• 商业地产市场活跃：广州南沙和琶洲成为商业地产市场亮点，尤其是南沙自贸区的政策利好推动了写字楼市场的回暖。而部分城市如天津、长沙、惠州等地的二手房市场持续火热，成交量保持高位。
• 房地产行业利润率下行：多数房企净利润下滑，尤其是中小房企，反映出行业整体盈利能力减弱。高土地成本和融资压力是主要影响因素。
• 土地市场紧张：一线城市土地供应锐减，但价格大幅上涨，部分城市出现“地王”现象，预示房价仍有上涨压力。同时，国土部对闲置土地处置加强监管，以促进土地资源的合理利用。
• 政策对市场影响显著：信贷政策宽松、税费减免、限购放松等措施推动了市场回暖，但部分政策调整如PPP模式的应用，也对地方投资方式提出了新要求。

关键信息

投资数据

• 2015年1-6月全国固定资产投资名义增长11.4%，但新开工项目计划投资增速仅为1.6%，显示投资后劲不足。
• 广西上半年房地产开发投资同比增长6.3%，但保障房建设仍面临一定压力。

市场动态

• 一线城市豪宅公寓成交量环比增长167%，反映高端市场热度不减。
• 北京保障房竣工量完成年度任务的68%，显示保障房建设取得一定进展。
• 广州写字楼空置率创5年新低，南沙和琶洲成为商业地产最大亮点。
• 东莞清溪镇楼市成交量有望创历史新高，但房价上涨空间有限。
• 天津、长沙、惠州等地二手房市场持续活跃，成交量居高不下。

行业趋势

• 房地产行业整体利润率下行，近五成房企净利润下滑，部分企业亏损。
• 港资房企如瑞安、华人置业等大额抛售内地物业，反映内地市场吸引力下降。
• 写字楼市场部分城市出现空置率上升、租金下降，显示市场供需失衡。

政策与措施

• 国土部加强闲置土地处置，要求各地年底前完成处置任务，否则将扣减新增建设用地指标。
• 重庆推广PPP模式，提出五种实施方式，以提高公共服务项目的投资效率和可持续性。
• 信贷政策持续宽松，推动购房需求释放，但部分城市仍面临市场调整压力。

风险与机会提示

• 机会：广州商业地产市场（尤其是南沙和琶洲）发展势头良好，有望成为新的增长点。
• 风险：房地产行业整体利润率下行，部分城市写字楼市场空置率高，租金下降，显示市场压力增大。

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