20131209-安邦咨询-房地产行业_通讯_17页_3mb
报告摘要
香港楼市下行趋势分析
核心内容
香港住宅市场已进入下行轨道，主要表现为房价坚挺但成交量大幅萎缩。2013年11月，香港住宅楼宇买卖合约3790份，环比上升10.6%，但同比下降46.1%。合约总值304亿港元，环比上升65.4%，同比下降27.6%。11月15日，香港二手楼价指数报119.93，按周下跌0.65%，创6周以来最大跌幅。豪宅成交大幅减少，价格超过1200万港元的买卖合约仅607宗，较第二季分别下跌13.2%及10.8%，创2008年以来最低成交量。
主要观点
- 成交量萎缩：受楼市调控政策影响，内地购房者锐减，成交量下滑至10年最低点。
- 政策扭曲风险：交易量不足影响市场预期，可能造成政策扭曲。
- 利率影响：美元利率回归正常，对港元汇率产生影响，进而影响房价。
- 一手市场主导：开发商可能通过降价和优惠措施来刺激成交量，一手市场将继续主导2014年住宅市场。
- 商业地产压力：写字楼和综合体市场已显过剩，部分中小房企面临租金回报下降、资金链紧张等问题。
关键信息
- 10月数据：住宅单元销售数量为2001年3月以来最低。
- 调控政策：自2013年2月实施的房地产调控政策有效抑制房价过快上涨，但也带来市场预期偏差。
- 市场预期：购房者对房价继续上涨的预期，使得交易量在政策未放松情况下仍保持一定热度。
- 未来展望：预计2014年住宅成交量将进一步萎缩，但一手市场仍可能通过优惠吸引买家。
中国房地产市场趋势与政策分析
核心内容
2013年11月，中国一线城市土地成交均价创45个月新高，达到7490元/平方米，而北京租赁市场进入淡季，成交量下滑。与此同时，上海、深圳、成都等城市楼市出现分化，部分城市房价上涨，部分则因调控政策而降温。此外，2017年中国内地将新增13个超高楼，预计对部分城市写字楼市场造成供过于求。
主要观点
- 土地市场热度不减：一线城市土地成交均价持续走高，部分城市土地供应面积环比上升。
- 租赁市场调整：北京租赁市场进入淡季，租金涨幅回落，供需矛盾缓和。
- 房价分化：部分城市房价持续上涨，部分因政策调控而降温，如上海、深圳。
- 超高层建筑风险：超高楼建设将导致部分城市写字楼市场出现供过于求。
- 商业地产风险加剧：大中城市写字楼及综合体市场已显过剩，部分企业面临资金压力。
关键信息
- 土地成交数据：2013年11月一线城市土地成交均价7490元/平方米，同比上涨81.5%。
- 北京租赁市场：11月租赁均价结构性上涨，但成交量下滑，年底租金预计平稳回落。
- 上海楼市：11月成交面积128.6万平方米，环比下跌8.4%，但均价创新高。
- 成都土地供应：11月土地供应面积环比上涨31%，但成交面积基本持平。
- 超高层建筑：2017年中国内地将新增13个超高楼，主战场转向二、三线城市。
房企与险企动态
核心内容
房地产企业积极拓展市场，部分企业因市场变化选择退地，如雅戈尔退还杭州“地王”。与此同时，保险公司加大对不动产的投资力度，主要集中在商业地产和养老地产领域。
主要观点
- 房企策略变化：部分房企因市场环境变化选择退地，如雅戈尔退还杭州地块。
- 险企投资趋势：险企加大不动产投资，主要方向为商业地产和养老地产。
- 投资方式多样化：险企通过控股、参股、合作开发等方式进入房地产市场。
关键信息
- 雅戈尔退地：以4.842亿元代价退还杭州“地王”，起拍价翻番。
- 险企投资：新华保险、太平人寿、合众人寿、华夏人寿等险企均扩大房地产投资。
- 万达模式：地方政府为万达定制土地出让条件，但主管部门开始规范土地市场，万达拿地成本可能上升。
城市与区域市场表现
核心内容
不同城市和区域的房地产市场表现各异，如北京远郊区县房价涨幅超过核心区，重庆刚性需求主导市场，天津中小户型成交活跃。
主要观点
- 区域分化明显：远郊区县房价涨幅高于核心区，如北京、广州。
- 刚性需求主导：重庆、天津等地的市场主要由刚需和改善型需求推动。
- 市场预期影响：部分城市因政策调控和市场预期而成交量下滑。
关键信息
- 北京远郊区县：房价涨幅达18.4%，远高于核心区12%。
- 天津中小户型：占据成交七成，环城四区成交占比提升。
- 重庆市场：成交量下滑，但房价稳定，刚性需求占据主导地位。
政策与改革动态
核心内容
中央政府明确67个衰退型城市和262个资源型城市，推动其转型。同时，住建部通知2014年公租房与廉租房并轨运行，推动保障性住房改革。
主要观点
- 城市分类管理：资源型城市面临转型压力，衰退型城市成为重点。
- 保障房改革：公租房与廉租房并轨，统一管理，租金动态调整。
- 土地资本化：农村土地改革成为焦点，但需兼顾农业发展与农民权益。
关键信息
- 衰退型城市：67个城市被列为重点，涉及24个地级行政区、22个县级市等。
- 土地改革方向：农村集体经营性建设用地进入市场，土地资本化进程加快。
- 保障房并轨：2014年起公租房与廉租房统一管理，租金按市场水平设定。
风险与机会提示
核心内容
房地产市场面临诸多风险与机会，如商业地产过剩、险企投资增加等。
主要观点
- 机会：险企加大对不动产投资，为市场带来资金和稳定收益。
- 风险：大中城市商业地产过剩，部分企业面临资金链断裂风险。
关键信息
- 机会：险企投资商业地产和养老地产，符合长期投资需求。
- 风险：写字楼和综合体市场出现供过于求，部分区域租金回报下降。
总结
2013年中国房地产市场呈现分化趋势，一线城市土地市场活跃，但住宅成交量受政策影响持续下滑。部分城市如上海、深圳、北京等出现房价上涨与成交量波动并存的现象，而一些城市如重庆、天津则由刚性需求主导市场。与此同时，商业地产面临过剩风险，部分房企资金紧张。险企投资不动产成为新的趋势，推动市场多元化发展。政策层面，保障房改革和土地资本化成为重点，但需注意避免农地非农化和损害农民权益。整体来看，房地产市场正经历结构性调整，未来十年可能实现软着陆。
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