中山-2018年半年报（住宅板块）——合富辉煌_36页_2mb

2018年上半年中山市楼市总结

核心内容概述

2018年上半年，中山市房地产市场在政策调控和交通利好双重影响下呈现复杂态势。整体市场供过于求，住宅成交12831套，同比上升9%。全市土地供应总量与往年持平，但商住用地供应明显减少，而价格却有所上涨。深中通道和深茂铁路等重大交通项目持续推进，对中山楼市产生持续影响，特别是翠亨新区成为新的投资热点。

主要观点

• 政策调控影响显著：中山市自2017年实施限购政策后，市场明显降温。2018年上半年，住宅成交量在政策影响下依旧不振，库存高企。
• 交通利好持续推动市场：深中通道作为国家重点项目，其建设进程对中山楼市产生深远影响，尤其在翠亨新区，房价上涨明显。
• 户籍政策优化：中山市取消积分入户政策，优化积分入学和入住公租房政策，降低非户籍人口落户门槛，促进人口流入。
• 土地市场结构性调整：2018年上半年全市土地供应量同比持平，但商住用地供应大幅减少，工业用地占比上升，地价整体下降，但部分区域如翠亨新区出现新地王。
• 市场分化明显：不同镇区市场表现差异显著，部分区域如东升镇、火炬开发区、三乡镇等成交活跃，而其他区域则相对冷清。

关键信息

一、宏观市场

• 住宅成交：2018年上半年中山市住宅成交12831套，同比上升9%。
• 库存情况：全市住宅库存89651套，同比上涨83%，主要受限购限签政策影响。
• 备案均价：全市住宅备案均价为13144元/㎡。

二、政策热点

• 深中通道建设进程及影响：
  • 2015年起，深中通道的建设逐步推进，带动深圳客入市。
  • 2017年3月，隧道工程年底开工，桥梁工程计划2018年上半年开工，预计2024年建成通车。
  • 2018年4月-8月，深中通道沉管隧道钢壳开始试验制造，对楼市影响较小。
• 深茂铁路影响：铁路建设利好中山东升、横栏等区域，吸引投资。
• 中山户籍政策：
  • 取消积分入户政策，保留并优化积分入学和入住公租房政策。
  • 有房产的非户籍人口：连续居住满3年+连续参保满3年即可申请入户。
  • 无房产的非户籍人口：连续居住满5年+连续参保满5年+合法稳定住所即可申请入户。
  • 重点放宽农村学生升学、农村青年参军退伍等群体落户限制。

三、中山土地市场

• 土地供应：
  • 全市共推出招拍挂土地32宗，合计143万方，同比面积上涨101%。
  • 工业用地27宗，商住用地6宗，商住用地占比16%。
• 土地成交：
  • 全市共成交土地30宗，合计100万方，同比宗数下降72%，面积下降54%。
  • 成交楼面地价为1929元/㎡，同比下降21%。
• 商住用地情况：
  • 全市推出商住地块6宗，合计26万方，同比宗数和面积分别下降70%和43%。
  • 成交楼面地价为10890元/㎡，同比上涨77%。
  • 火炬开发区与南头镇各推地2宗，为全市商住用地供应最多。

四、中山二级市场

• 住宅市场：
  • 住宅新增27195套，同比上升34%。
  • 住宅库存89651套，同比上涨83%。
  • 住宅成交主要集中在东升镇、火炬开发区、三乡镇，其中东升镇成交1535套，排名第一。
• 商业市场：
  • 商业市场数据未详细提及，但整体市场表现与住宅市场同步，受政策影响较大。

五、市场监测

• 各镇区表现：
  • 东升镇、火炬开发区、三乡镇是住宅成交的主力区域。
  • 南朗镇、南头镇、板芙镇等推出土地较多，但成交情况不一。
• 房企表现：
  • 万科、远洋、保利等品牌开发商在住宅市场占据主导地位。
  • 部分区域如火炬开发区出现高价地，如中铭新达城备案价达21600元/㎡，为全市最高。

六、总结与展望

• 市场趋势：2018年上半年中山楼市整体供过于求，但受交通利好和政策调控影响，市场出现分化。
• 政策影响：限购限签政策抑制了市场过热，但并未完全遏制需求，部分区域仍保持活跃。
• 交通利好：深中通道和深茂铁路的建设推动了中山楼市的长期发展，尤其是翠亨新区。
• 未来展望：随着交通项目逐步推进和政策逐步优化，中山楼市有望在2019年迎来新的发展机遇。

数据摘要

市场趋势

• 区域分化明显：火炬开发区、东升镇、三乡镇等区域表现活跃，而部分镇区如神湾、民众等库存增长显著。
• 政策影响持续：限购政策导致市场降温，但随着政策优化，部分区域逐渐回暖。
• 交通利好推动发展：深中通道和深茂铁路的建设对中山楼市产生持续影响，尤其是翠亨新区成为新的投资热点。

总结

2018年上半年，中山市楼市在政策调控和交通利好双重作用下，呈现出供过于求、区域分化和价格波动的特点。随着深中通道等重大项目的推进，中山楼市有望在未来几年持续受益，但政策调控仍是影响市场走势的重要因素。