20220616-天风证券-房地产统计局5月数据点评_迎接弱复苏与强分化_8页_924kb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

2022年6月16日发布的房地产行业研究报告指出，5月房地产市场出现弱复苏迹象，但行业分化趋势明显。销售、投资等核心指标环比改善，但同比仍处于负增长区间，显示复苏力度有限。同时，房企资金链承压，信用风险仍在蔓延，行业将进入“弱复苏、强分化”阶段。

主要观点

1. 销售市场：弱复苏迹象初现

• 1-5月销售金额同比-31.5%，降幅较1-4月收窄2.0pct，其中住宅销售金额同比-34.46%。
• 5月单月销售金额环比+29.7%，同比-37.7%，降幅较4月收窄8.9pct。
• 1-5月销售面积同比-23.6%，降幅较1-4月收窄2.7pct，其中住宅销售面积同比-28.13%。
• 5月单月销售面积环比+25.8%，同比-31.8%，降幅较4月收窄7.2pct。
• 销售均价环比+3.1%，同比-8.7%，显示价格承压。

结论：5月销售数据出现环比转正，显示市场开始企稳，但同比仍负增长，复苏力度偏弱。疫后需求恢复、按揭利率下行、因城施策等因素推动销售回暖，但整体仍受制于系统性因素，预计三季度销售增速有望进一步改善。

2. 开发投资：环比改善，但累计增速持续下滑

• 1-5月房地产开发投资累计同比-4.0%，较1-4月下降1.3pct。
• 5月单月开发投资同比-7.8%，环比+14.0%，改善幅度较大。
• 土地成交价款累计同比-28.1%，降幅扩大。
• 新开工面积累计同比-30.6%，降幅较1-4月扩大4.3pct，但5月单月环比+20.1%。
• 房屋施工面积累计同比-1.0%，竣工面积累计同比-15.3%，绝对水平仍处低位。

结论：开发投资环比改善，但累计增速持续下滑，房企信心不足，新开工降幅最大，市场预期仍偏悲观。在基本面未明显改善前，投资端将继续承压。

3. 资金到位：继续走低，房企面临偿债压力

• 1-5月到位资金同比-25.8%，降幅较1-4月扩大2.2pct。
• 5月单月到位资金环比+14.6%，同比-33.4%，降幅较4月收窄2.2pct。
• 定金及预收款累计同比-39.7%，5月单月同比-48.7%，环比改善但同比降幅仍大。
• 个人按揭贷款累计同比-27.0%，5月单月同比-34.4%，环比+4.76%。
• 国内贷款累计同比-26.0%，5月单月同比-34.0%，降幅扩大。
• 自筹资金累计同比-7.2%，5月单月同比-13.2%，环比+23.6%。

结论：房企到位资金持续走低，销售回款压力显著，融资环境虽有所改善，但6-7月偿债高峰将对民营房企资金链形成考验。

关键信息

• 销售回暖：5月销售面积和金额环比转正，显示市场开始修复，但同比仍为负增长。
• 投资承压：开发投资累计增速持续下滑，新开工和竣工面积降幅显著。
• 资金紧张：到位资金同比持续走低，房企面临资金链压力。
• 行业分化：优质房企将率先受益于复苏，行业将由信用分化转向销售分化。
• 政策支持：因城施策、融资放松等政策推动市场回暖，但效果有限。
• 投资建议：
  • 持续推荐：优质龙头（金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）；优质成长（新城控股、旭辉控股集团）；优质物管（碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务）。
  • 建议关注：地方国企（首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际）。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，影响房企再融资和销售预期。
2. 销售下行周期可能开始，带动开发投资、新开工、拿地等指标快速下行。
3. 行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：根据6个月内相对沪深300指数的涨跌幅，分为买入、增持、持有、卖出四类。

分析师声明

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