2020年深圳房地产市场年报_49页_1mb

深圳房地产市场2020年总结

核心内容

2020年深圳房地产市场在疫情后展现出强劲的复苏态势，政策调控与市场变化交织，形成“疫变迎新，逆风翻盘”的格局。深圳作为经济特区，推出多项政策支持房地产市场平稳发展，包括土地供应增加、商品房预售放宽、租赁市场整顿等。同时，市场出现“日光盘”、“万人打新”等现象，反映出购房需求旺盛，市场热度不减。

主要观点

• 政策调控：深圳推出“史上最严楼市新政”（715新政），包括限制“房票”、差别化信贷、细化普通住房标准、税收调控、新盘摇号规则等，旨在抑制投机需求，促进市场健康发展。
• 土地市场：2020年深圳土地成交面积同比增加47.4%，住宅用地供应显著增加，占总成交面积的47%。土地出让金总额达到1053.7亿元，其中住宅用地成为主要供应类型。
• 市场表现：新房市场在下半年出现供应井喷，成交面积和套数均显著增长，形成36个“日光盘”。二手房市场虽受政策影响，但整体成交仍保持增长，部分区域如龙岗、宝安表现突出。
• 租赁市场：政府加强租赁市场监管，整顿“高进低出”、“长收短付”等违规行为，推动租赁市场规范化发展。
• 房地产市场结构：刚需和刚改住宅仍是市场主流，总价段集中在300-500万之间，低总价公寓市场活跃，但高总价公寓成交有所上升。

关键信息

土地篇

• 土地供应：2020年深圳共挂牌出让96宗地，其中住宅用地34宗（18宗用于建设人才安居房，16宗用于建设商品房）。
• 土地成交：2020年深圳经营性用地成交总建筑面积1156.40万㎡，同比增加47.4%；成交总金额1053.7亿元，同比增加53.2%。
• 土地分布：宝安区土地成交面积最高，为266.10万㎡；南山区成交楼面地价最高，为27066元/㎡。
• 土地扩权：深圳获得更大土地管理权限，包括将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托市政府批准。

市场篇

• 新房市场：2020年新增供应面积504.83万㎡，成交面积429.55万㎡，成交套数43080套，成交均价55205元/㎡。36个“日光盘”主要分布在南山、宝安、光明。
• 二手房市场：2020年二手住宅成交面积819.29万㎡，同比上升28%；成交套数95273套，同比上升23.5%。龙岗、宝安为二手房成交上升区域。
• 公寓市场：2020年公寓供应面积162.54万㎡，同比上升15.7%；成交面积82.45万㎡，同比下降1.2%；成交均价60003.5元/㎡。招商太子湾成交金额居首，达61.88亿元。
• 写字楼市场：2020年写字楼供应面积149.23万㎡，同比上升2.8%；成交面积64.03万㎡，同比下降7.2%；成交均价57026元/㎡。
• 商业市场：2020年商业供应面积53.1万㎡，同比上升16.9%；成交面积8.24万㎡，同比下降53.7%；成交均价78127元/㎡。

展望篇

• 政策趋势：预计2021年深圳房地产政策将继续围绕“房住不炒”展开，金融监管不放松，租赁市场制度化。
• 市场预测：2021年预计开盘项目128个，其中住宅项目约101个，集中在宝安、龙岗、南山，占比达56.25%。
• 市场结构：住宅市场仍是主要焦点，刚需和刚改住宅继续主导市场，低总价公寓市场活跃，高总价公寓成交有所上升。

结构清晰总结

十大关键词

1. 深圳大礼包：明确深圳未来五年发展蓝图，土地、人才、科技、数据、立法和法制供给方面扩权。

2. 直播卖房：疫情推动线上业务发展，包括线上售楼处、限时0月供、一口价促销、直播卖房、全民营销等。

3. 土拍盛宴：一天连拍8宗居住用地，共挂牌出让96宗地，住宅用地占比达47%。

4. 地铁6线齐开：6条地铁线开通，包括2号线三期、3号线三期、4号线三期、6号线一二二期、8号线一期、10号线。

5. 日光盘、秒光：全年共36个日光盘，反映市场热度。

6. 业主“抱团涨价”：二手房价虚高，导致一二手房价倒挂。

7. 代持购房：因限购政策，投资客通过代持购房方式规避政策。

8. 万人打新：由于限价，一手房价格普遍低于二手房，导致“万人摇号”现象。

9. 史上最严楼市新政：715新政限制“房票”，差别化信贷，细化普通住房标准，税收调控，新盘摇号规则。

10. 退租换租、长租公寓：租赁市场整顿，房源信息发布真实，租金趋于稳定。

政策分析

• 宏观政策：全球经济复苏复杂严峻，中国成为唯一实现经济正增长的主要经济体。
• 深圳政策：需求端调控，供应端放宽，放松商品房预售，城市更新政策加快，停止商务公寓审批。
• 土地扩权：深圳获得更大土地管理权限，推动住宅用地供应增加。

市场分析

• 新房市场：供应和成交面积稳步增长，均价略有下降，集中于龙岗、光明、龙华。
• 二手房市场：整体成交上升，部分区域如龙岗、宝安表现突出，二手房价虚高。
• 公寓市场：供应小幅上升，成交低迷，均价下降，低总价公寓市场活跃。
• 写字楼市场：供应上升，成交下降，均价微降。
• 商业市场：供应上升，成交大幅下降，均价微升。

未来展望

• 政策趋势：继续“房住不炒”，加强金融监管，推动租赁市场制度化。
• 市场预测：2021年住宅供应增加，市场结构趋于稳定，刚需和刚改住宅仍为主流。