世联评估城市快报_深圳_（2021年7月）_25页_5mb

中国房地产市场发展报告（深圳市场，2021年6月）

核心内容概述

2021年6月，中国房地产市场整体表现平稳，但区域分化明显。深圳市场在多重政策调控下，住宅市场成交量与均价均出现下滑，而商业市场保持活跃，写字楼市场则因政策影响出现显著波动。全国层面，住宅市场均价上扬，但三四线城市表现疲软。政策层面，深圳加大住房供应，严控信贷资金违规流入楼市，同时推动“商改租”试点，强化土地二级市场管理。

主要观点与关键信息

1. 市场概况

• 全国住宅市场：6月成交平稳，均价上扬，一线城市和二线城市表现相对强劲，三四线城市则面临降温。
• 深圳住宅市场：受“208新政”影响，存量住宅网签量大幅下滑，库存去化周期仅为4.2个月，显示严重供不应求。
• 新建住宅：均价微跌，但供应量仍低于年均水平，市场整体低迷。
• 商业市场：一手商业物业成交火热，商务公寓表现突出，但库存压力依然存在。
• 写字楼市场：因明星楼盘集中成交，导致指标异动，但整体库存去化周期较长，市场面临较大去化压力。

2. 政策调控

• 深圳政策：

  • 推出“208新政”，打击违规信贷资金流入楼市。
  • 严查“赎楼贷、过桥贷”，遏制投机行为。
  • 推进“商改租”试点，将部分商业用地调整为居住用途。
  • “十四五”规划目标：新增居住用地15平方公里，建设公共住房40万套，争取人均住房面积达40平方米。
  • 8月将进行最大规模的居住用地集中出让，共22宗，面积达83.12万平方米。

• 全国政策：

  • 房地产贷款集中度管理制度实施，限制银行房贷规模。
  • 多地严查信贷资金违规流入楼市，监管范围扩大至类金融机构。
  • 资产证券化市场迎来发展高峰，6月发行金额达2,666亿元，创历史同期新高。

3. 市场数据

• 新建住宅均价：61,456元/㎡，环比微跌0.1%。
• 存量住宅均价：62,939元/㎡，环比下跌0.7%。
• 新建写字楼均价：54,164元/㎡，环比大跌23.7%。
• 新建商业均价：63,175元/㎡，环比下跌2.2%。
• 深圳土地市场：6月共推出9宗地，成交4宗，成交总价6.46亿元，其中工业用地为主。

4. 市场趋势

• 住宅市场：整体供不应求，库存去化周期长期低于调控目标，政策调控仍需持续。
• 商业市场：商务公寓需求旺盛，但库存去化周期为27.2个月，仍处高位。
• 写字楼市场：库存去化周期为37.8个月，压力巨大，预计未来两年以价换量将成为主流。

分析与点评

住宅市场

• 市场表现：深圳存量住宅市场受政策影响明显，网签量创疫情以来新低，均价环比下跌。
• 区域差异：龙岗区为成交主力，关外成交占比达80.3%。
• 产品结构：80～100平方米住宅为成交主力，占全市成交套数的50.2%。
• 租售比：深圳存量住宅租售比攀升至662倍，静态租赁回报率仅1.8%，投资回报周期长达57年。

商业市场

• 市场表现：一手商业物业成交火热，商务公寓成为市场热点。
• 区域分布：宝安区为成交主力，南山区、龙岗区、龙华区紧随其后。
• 产品结构：300～450万元为成交主力，占全市成交套数的37.2%。
• “商改租”政策：有助于缓解住宅供应压力，推动市场平稳发展。

写字楼市场

• 市场表现：因明星楼盘集中成交，指标异动，但整体库存压力依然显著。
• 区域分布：南山区为成交主力，前海周大福金融大厦成交面积最大。
• 租售情况：存量写字楼租金显著回落，空置率持续上升，市场前景不明朗。

政策速览

市场展望

• 住宅市场：整体平稳，但两极分化，核心城市群和南方高能级城市基本面稳健，三四线城市降温持续。
• 商业市场：在政策支持下，市场有望保持稳定，但需警惕库存压力。
• 写字楼市场：短期内库存压力巨大，未来两年预计以价换量，中长期随着大湾区政策落地，市场或出现供需逆转。
• 资产证券化市场：持续创新，REITs试点扩大，保障房融资渠道拓宽。

总结

2021年6月，深圳房地产市场在政策调控与市场供需的双重作用下，呈现分化趋势。住宅市场受“208新政”影响，成交量下滑，库存去化周期低于预期；商业市场保持活跃，商务公寓需求旺盛；写字楼市场因明星楼盘集中成交，出现指标异动，但整体库存压力仍大。全国层面，住宅市场均价上扬，但三四线城市降温明显。政策层面，国有土地出让收入征管调整、房地产贷款集中度管理、资产证券化发展等，对房地产市场产生深远影响。深圳作为全国楼市风向标，未来将继续加大住房供应，优化市场结构，推动“房住不炒”政策落地。