债市深度专题报告：房地产长效机制影响深远-20180228-银河证券-11页-1mb

房地产长效机制影响深远总结

核心内容

房地产长效机制的建立对中国经济发展和货币政策具有深远影响，主要体现在以下几个方面：

• 货币政策独立性提升：通过多元化土地和住房供应体系，降低地价和房价上涨对货币需求的过度拉动，从而减少货币政策的内生性约束。
• 货币政策传导机制优化：抑制房地产市场的超额货币需求，降低利率抬升压力，提升金融资源对实体经济的支持力度。
• 防风险与促转型：避免居民部门杠杆率进一步攀升，降低金融系统风险，同时推动中国经济从投资驱动向消费驱动转型。
• 对债券市场的影响：减少货币需求，有利于降低全社会利率水平，促进债券市场健康发展。

主要观点

1. 土地与房产货币化影响货币需求

• 货币数量论失效：自2008年金融危机后，中国M2增速远高于GDP和CPI增速，出现“中国货币之谜”。
• 超额货币需求：土地出让和房价上涨推动了货币供给与经济增长之间的背离，尤其体现在二手房交易带来的贷款需求。
• 土地货币化的作用：土地成交额增加导致额外货币需求，而土地供给短缺是推动地价和房价上涨的重要因素。

2. 房地产长效机制对货币政策影响

• 多主体供应体系：政府、开发商、集体、机构等多元供应主体将有效增加土地和住房供给，缓解一二线城市房价上涨压力。
• 租赁市场发展：租赁土地出让比重上升及集体用地使用将降低地价，抑制货币需求。
• 抑制房价上涨预期：租赁住房供给增加有助于稳定房价预期，减少因房价上涨带来的超额货币需求。

3. 避免居民部门杠杆率攀升

• 居民杠杆风险：居民贷款（包括房贷和消费贷）快速增长，导致家庭部门杠杆率上升，可能影响消费潜力释放。
• 抑制投机行为：通过限购、金融政策协调等方式打击投机需求，避免居民部门杠杆进一步扩大，降低金融系统风险。

4. 房产税政策的探讨

• 房产税作用有限：房产税对市场影响取决于房价预期和租金收入，若房价预期上涨，房产税难以抑制投机。
• 推行需渐进：应采取渐进方式，先影响少部分人，避免对市场供需关系和租金造成过大冲击。

关键信息

• 数据支撑：2008-2016年，中国GDP增长133%，M2增长226%，M2/GDP由1.5上升至2.08，显示货币数量论失效。
• 政策背景：中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
• 地方债务管理：财政部出台政策规范地方政府举债行为，研究地方债终身问责制度，防止隐性债务扩张。
• 利率与经济影响：2017年M2-GDP-CPI接近零，显示货币供给对经济增长的拉动减弱，房地产市场对利率的影响加剧。
• 居民消费潜力受限：居民储蓄率下降、消费贷增加及贫富差距扩大，限制了消费潜力的释放，影响经济转型。

结构分析

一、土地、房产货币化影响货币需求

• 货币数量论失效：货币供给增长未引发高通胀，表现出货币与经济增长关系减弱。
• 土地货币化与投资背离：土地出让金解释部分投资与资本形成总额的差额，房价上涨推动二手房交易，增加货币需求。

二、房地产长效机制对货币政策影响深远

• 提升货币政策独立性：通过多元化供应体系和租赁市场发展，降低地价和房价对货币需求的拉动。
• 优化货币政策传导机制：减少房地产市场对金融资源的过度占用，促进资金流向实体经济。

三、房地产长效机制的建立，利于防风险、促转型

• 降低居民部门风险：抑制居民杠杆率上升，避免金融系统风险累积。
• 推动经济结构转型：促进消费驱动增长，应对人口结构变化带来的储蓄率下降趋势。

四、房产税相关政策的探讨

• 房产税作用有限：需结合房价预期和租金收入分析其效果。
• 政策推行建议：应采取渐进方式，避免对市场造成过大冲击。

结论

房地产长效机制的建立对中国经济发展具有深远意义，不仅有助于提升货币政策的独立性和传导效率，还能有效降低居民部门杠杆率，推动经济结构转型。同时，对债券市场和全社会利率水平也有积极影响。政策制定需科学、系统，兼顾市场稳定与经济可持续发展。

分析师信息

• 姓名：刘丹
• 职位：债券分析师
• 单位：中国银河证券研究部
• 联系方式：66568482 / liudan_yj@chinastock.com.cn
• 执业证书编号：S0130513050003

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