房地产行业例评：内房信用风险升温，寻找错杀优质个股-20200322-西南证券-23页_2mb

内房信用风险升温，寻找错杀优质个股总结

核心内容

内房股及地产板块近期因外围市场下跌及疫情引发的信用风险担忧而持续承压，A股和港股市场整体表现疲软，地产板块估值处于历史低位。尽管疫情在部分区域有所缓解，但全球疫情形势依然严峻，对市场情绪和投资策略产生持续影响。同时，中央政策强调“房住不炒”，并限制专项债用于土地储备和棚改，以刺激基建投资。

主要观点

1. 市场表现：

   • 上周A股市场整体下跌，地产板块跌幅达7.35%，年初以来累计下跌14.07%，在申万一级行业中排名靠后。
   • 港股通内房股表现同样不佳，仅5只股票上涨，部分企业如恒大、富力、佳兆业等跌幅较大。
   • 交易量明显缩量，A股和港股市场受拖累。

2. 疫情动态：

   • 国内疫情虽有缓解，但境外输入病例持续增加，疫情防控形势依然严峻。
   • 湖北地区新增病例已连续三天为零，但其他地区及境外疫情仍有反弹迹象。

3. 政策动态：

   • 2020年专项债不再用于“棚改和土储”，以推动基建投资。
   • 地方政策灵活性增强，但不能突破监管底线，政策基调未变。
   • 国家发改委等23部门联合发布促进消费政策，推动国内市场发展。

4. 企业动态：

   • 多家房企发布2019年度业绩报告，部分公司如中国海外宏洋、建发国际等实现销售增长。
   • 万科、保利、金地等公司发行公司债券，用于偿还债务及补充资金。

5. 投资建议：

   • 建议控制仓位，注重防御，关注优质个股。
   • A股推荐招商蛇口、万科A、保利地产、金地集团、荣盛发展、华发股份等。
   • H股推荐宝龙地产、中国金茂、保利物业、融创中国、旭辉控股等。

关键信息

• 估值水平：申万地产板块PE（TTM）为8.48倍，处于历史4%分位，具备一定吸引力。
• 销售数据：2020年1-2月全国房地产开发投资同比下降16.3%，商品房销售面积和销售额分别下降39.9%和35.9%。
• 政策影响：中央通过专项债和信贷政策调控地产市场，以稳定经济。
• 信用风险：恒大、碧桂园等房企面临债务到期压力，信用风险有所上升。
• 土地市场：2020年3月1-22日，住宅用地成交面积和总价有所回升，溢价率上升。

行业动态

• 政策变化：专项债应用领域扩展，新增城镇老旧小区改造，地方通过专项债支持城市更新。
• 疫情对行业的影响：疫情对湖北及三四线城市造成较大冲击，但对一二线城市可能带来后续需求增长。
• 企业融资：多家房企通过发行债券缓解资金压力，如金地集团、荣盛发展等。

风险提示

• 疫情防控风险：疫情持续影响市场信心和企业运营。
• 政策宽松低于预期：地方政策调整可能受限，影响市场预期。
• 房企复工进度低于预期：复工延迟可能影响销售和交付。
• 回款及融资低于预期：房企面临销售回款和融资压力，影响现金流。

数据参考

• 2020年专项债发行：预计达到3.35万亿，主要用于基建。
• 土地成交情况：2020年3月1-22日，住宅用地成交面积648万方，总价471亿，溢价率17.29%。
• 企业盈利预测：重点公司如招商蛇口、万科A、保利地产等预计未来盈利增长，PE逐步下降。

投资策略

• 短期策略：控制仓位，注重防御，调仓至优质个股。
• 长期策略：关注政策导向，如城镇老旧小区改造、绿色建筑等，把握行业结构性机会。

重点公司盈利预测与评级

图表参考

• 图1：上周申万地产板块走势弱于沪深300。
• 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现。
• 图3：上周京汉股份、中房股份等个股涨幅显著。
• 图4：上周同达创业、国创高新等个股跌幅显著。
• 图5：上周申万地产板块中个股交易额靠前个股。
• 图6：年初以来申万地产上涨个股占比下降至19.70%。
• 图7：上周港股通内房仅5只股票上涨。
• 图8：年初以来表现强势的港股通内房。
• 图9：湖北单日新增病例已连续三日为零。
• 图10：湖北治愈病例已接近60,000例。
• 图11：湖北现存确诊病例回落至5719例。
• 图12：新冠肺炎新增病例在重点国家有所下滑。
• 图13：意大利每日新增确诊病例边际回落。
• 图14：德国每日新增确诊病例边际回落。
• 图15：西班牙每日新增确诊病例边际回落。
• 图16：美国每日新增确诊病例边际回落。
• 图17：近五年地方专项债发行规模。
• 图18：近两年基建投资增速显著落后地产投资增速。
• 图19：考虑疫情冲击后的单季度商品房投资完成额与增速。
• 图20：已披露2月销售数据的上市房企及其表现。
• 图21：全国六大发电集团日均耗煤量。
• 图22：30大中城市商品房交易高频数据跟踪。
• 图23：按历史分位数看地产板块PE估值位于历史4%低位。

结论

当前内房股面临信用风险，但优质个股估值处于历史低位，具备投资价值。建议投资者控制仓位，关注政策导向，选择具备稳健经营和良好发展前景的公司进行投资。