20130904-招商证券-他山之石_可以攻玉_34页_2mb
报告摘要
文档总结
核心内容
本报告聚焦于大陆商业地产的发展趋势，以香港为参考，分析其产业结构、房地产周期、写字楼与购物中心的业态变迁，以及商业地产发展模式。报告指出，随着城市化进程和第三产业的快速发展，大陆商业地产市场将逐步成熟，不同业态间的价差将逐步拉开。同时，报告强调了“租售并举”的重要性，并推荐了南国置业和泰禾集团作为重点投资标的。
主要观点
香港商业地产发展经验
- 香港在70年代末转型为以服务业为主导的经济模式，推动商业地产发展。
- 香港的写字楼、购物中心和住宅均价差异显著，核心商圈租金和空置率表现突出。
- 写字楼核心商圈具有显著增值空间，而“溢出效应”形成副中心。
- 购物中心随着经济发展和出行方式的变革逐步转型为体验式消费业态。
- 香港购物中心的布局与地铁发展密切相关，且注重社区化、资源导入和规模控制。
大陆商业地产现状与展望
- 当前大陆商业地产市场仍处于初级阶段，写字楼、商业物业与住宅均价未拉开。
- 随着城市化率和人均GDP的提升，商业地产需求将增长，行业将出现分化。
- 写字楼和购物中心的供需关系将更加复杂，尤其在一线城市，核心商圈租金和空置率表现良好。
- 轨道交通的发展将推动购物中心进一步扩张，但同时存在同质化竞争和供给过量风险。
- 电子商务的发展对线下零售造成冲击，但体验式消费和专业化运营将有助于商业地产的差异化竞争。
商业地产发展模式
- 大陆地产企业需从以开发为主向“租售并举”转型，以降低风险并提升收益。
- 香港企业通过持有优质地段的商业物业，实现稳定的现金流和抗周期能力。
- REITs在大陆尚未成熟，政策和法律尚未完善，短期内难以成为主流模式。
- 重资产模式下，企业需依赖销售回款和融资优势来支撑商业地产的持有。
关键信息
行业规模
- 股票家数：153只，占比7.3%
- 总市值：10473亿元，占比4.8%
- 流通市值：9315亿元，占比5.0%
行业表现
- 绝对表现：1m 5.0%，6m 1.9%，12m 19.3%
- 相对表现：1m 0.3%，6m 13.7%，12m 13.7%
重点公司推荐
| 公司名称 | 总市值（亿元） | 股价（元） | 12EPS | 13EPS | 12PE | 13PE | PB | 评级 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 1069.40 | 9.71 | 1.14 | 1.43 | 8.5 | 6.8 | 1.7 | 强烈推荐-A |
| 保利地产 | 761.62 | 10.67 | 1.18 | 1.53 | 9.0 | 7.0 | 1.8 | 强烈推荐-A |
| 金地集团 | 291.10 | 6.51 | 0.76 | 0.84 | 8.6 | 7.8 | 1.2 | 强烈推荐-A |
| 泰禾集团 | 123.89 | 12.18 | 0.34 | 0.75 | 36.0 | 16.2 | 5.5 | 强烈推荐-A |
| 金科股份 | 139.26 | 12.02 | 1.10 | 1.40 | 10.9 | 8.6 | 2.0 | 强烈推荐-A |
| 荣盛发展 | 265.41 | 14.10 | 1.15 | 1.50 | 12.3 | 9.4 | 3.2 | 强烈推荐-A |
| 阳光城 | 129.34 | 12.70 | 1.04 | 0.72 | 12.2 | 17.6 | 5.9 | 强烈推荐-A |
| 华夏幸福 | 322.34 | 36.55 | 2.02 | 2.66 | 18.1 | 13.7 | 7.5 | 强烈推荐-A |
重点公司分析
- 南国置业：公司业绩大幅增长，主要得益于荆州南国城市广场和灯饰馆的开业。公司与中水电合作，获得资金支持，未来将向轨道交通节点的大型城市综合体转型，有望成为全国性商业运营商。
- 泰禾集团：公司自2010年起进军商业地产，采取“四高策略”（高品质、高溢价、高周转、高杠杆）快速发展，布局京沪。公司未来将开发10-20个地标级城市综合体，业绩有望持续增长。
图表目录
- 图1：香港产业结构转型史
- 图2：香港GDP增速与人均GDP
- 图3：香港产业结构GDP占比
- 图4：香港服务业占比与人均GDP
- 图5：产业结构占GDP比重对比
- 图6：人均GDP对比
- 图7：城市化率对比
- 图8：香港城市空间第一阶段拓展
- 图9：香港城市空间第二阶段拓展
- 图10：香港人口年龄分布
- 图11：香港适龄购房人口数及增速
- 图12：香港私人住宅总存量与新增量
- 图13：香港私人住宅空置量与空置率
- 图14：香港各业态售价指数历史走势
- 图15：香港各业态租金指数历史走势
- 图16：香港总人口数
- 图17：存量增长稳定，空置率变化区间小
- 图18：香港人均GDP与零售业总销货量
- 图19：私人商业楼宇总存量与空置率
- 图20：香港四大主要服务业占GDP比重
- 图21：私人写字楼总存量与空置率
- 图22：香港、北京、上海人均GDP与单位面积GDP
- 图23：香港写字楼/商业物业/住宅均价
- 图24：大陆写字楼/商业物业/住宅均价
- 图25：2012年香港与大陆写字楼/商业物业/住宅均价
- 图26：2012年香港与大陆写字楼/商业物业/住宅均价
- 图27：香港写字楼总存量与落成量
- 图28：香港写字楼空置率
- 图29：香港写字楼分布
- 图30：香港各商圈写字楼存量占比（2012）
- 图31：香港岛写字楼各行业租赁面积占比（2013Q1）
- 图32：香港写字楼各区域租金（2013Q1）
- 图33：香港各商圈写字楼租金走势
- 图34：香港各商圈写字楼空置率
- 图35：北京各商圈写字楼月度租金
- 图36：北京各商圈写字楼空置率
- 图37：上海各商圈写字楼月度租金
- 图38：上海各商圈写字楼空置率
- 图39：香港购物中心变革发展过程
- 图40：海运大厦（1996年）
- 图41：太古城中心（2012年）
- 图42：IFCMALL（2012年）
- 图43：青衣城（2012年）
- 图44：香港购物中心发展阶段的变革要素
- 图45：香港购物中心地铁布局
- 图46：人均GDP与城市化率促进商业业态革新
- 图47：大陆部分城市城市化率
- 图48：大陆部分城市人均GDP水平
- 图49：大陆地级市及以上人均GDP情况（截至2011年）
- 图50：大陆社会消费品零售总额
- 图51：高净值人群的规模及构成
- 图52：优质零售物业2012年末首层租金情况
- 图53：优质零售物业2012年末空置率情况
- 图54：商业地产开发投资额同比增长
- 图55：部分城市购物中心供应量情况
- 图56：大陆电子商务交易规模
- 图57：2012年大陆电子商务市场交易规模构成
- 图58：地产企业发展经验轨迹
- 图59：新鸿基地产投资物业增量与经营溢利（香港地区）
- 图60：不同业务模式公司近三年平均ROE比较
- 图61：房地产行业历史PEBand
- 图62：房地产行业历史PBBand
风险提示
- 商业运营模式能否在异地成功复制
- 商业地产同质化竞争加剧
- 电子商务对线下零售的冲击
- REITs政策和法律尚未完善，短期内难以突破
- 轨道交通发展带来的购物中心供给压力
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