20180502-东兴证券-房地产行业深度报告_择地利以应天时_寻找周期分化下的相对收益_69页_4mb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业在不同周期下的表现，重点探讨了短期、中期与长期市场趋势，并结合政策、经济、人口等多维度对城市房地产市场进行了系统分析，旨在识别潜力城市和黑马房企，为投资提供参考。

主要观点

短期（1年内）趋势

• 政策平稳为主：多数城市政策将维持边际平稳，房价上涨速度将继续回落。
• 供销比与房价负相关：供销比是房价变动的重要指标，多数城市供销比仍处于低位，房价仍有上涨压力。
• 短期看好城市：沈阳、大连、南宁、上海、成都、福州、杭州、南昌。

中期（1-3年）趋势

• 待开发土地为领先指标：待开发土地面积领先房价变动1至3年，土地去化周期与房价变动基本同步。
• 补库存需求仍强：待开发土地面积接近7年最低点，开发商补库存需求强烈，溢价率有支撑。
• 行业小幅下行：未来2年房地产市场整体下行，但下行幅度较小，不需悲观。
• 中期看好城市：哈尔滨、大连、呼和浩特、成都、沈阳、上海、南昌。

长期趋势

• 经济与人口是主要变量：GDP体量与城市房地产体量正相关，是市场基本支撑。
• 横向比较看人口，纵向比较看收入：人口增速越大的城市，房价增速也越大；人均可支配收入增长是房价上涨的主要驱动力。
• 长期看好城市：郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州、天津。

关键信息

短期分析要点

• 供销比低意味着供不应求，房价仍有上涨空间。
• 多数城市政策维持平稳，少数城市可能收紧（如沈阳、大连、昆明）。
• 横向比较，房价同比增速接近历史最高水平的城市，如北京、天津、南京等，调控政策更趋严格。

中期分析要点

• 待开发土地面积是房价的领先指标，其增速与房价变动存在时间差。
• 待开发土地面积接近7年最低点，但开发商补库存需求仍然强烈。
• 未来2年房地产市场整体小幅下行，但幅度可控。

长期分析要点

• GDP体量与住宅总市值正相关，是城市房地产发展的基本支撑。
• 人均GDP与人均可支配收入存在稳定比例关系，但因城市产业结构不同而有所差异。
• 常住人口数量与人均GDP中度正相关，人口越多，市场潜力越大。
• 人口增速与房价增速呈显著正相关，但人均住宅面积增速低的城市房价涨幅较大。

投资策略

• 中短期：关注项目分布和土地储备，推荐金地集团、蓝光发展、滨江集团、阳光城。
• 长期：关注区域优势，推荐万科A、保利地产、绿地控股、滨江集团、蓝光发展、荣盛发展。

风险提示

• 短期风险：调控政策大范围收紧、部分房企资金链紧张。
• 长期风险：经济超预期下滑、利率长期上行。

数据与图表说明

• 表格目录：

  • 表1：22城供销比低点与调控政策
  • 表2：34城调控政策与同期房价表现
  • 表3：22城供销比及变化趋势
  • 表4：34城调控政策预测
  • 表5：34城2018年一季度待开发土地面积及去化周期
  • 表6：2006至2016年34城人均可支配收入/人均GDP

• 插图目录：

  • 图1-图8：22城平均供销比与平均房价同比
  • 图9-图24：34城待开发土地面积与房价同比
  • 图25-图35：GDP与住宅总市值关系
  • 图36-图50：人均GDP与常住人口关系
  • 图51-图65：34城人均可支配收入及增速
  • 图66-图75：34城房价收入比
  • 图76-图85：34城项目分布情况

总结

本报告基于供销比、待开发土地、GDP、人口、收入等指标，系统分析了房地产行业的短期、中期与长期趋势。短期以政策平稳为主，房价涨幅回落；中期受补库存需求影响，市场小幅下行；长期则由经济和人口决定，GDP和人口增长是主要支撑。投资建议以中短期项目和土地储备为主，长期则关注区域优势。报告指出，部分城市如沈阳、大连、南宁、上海、成都、福州、杭州、南昌在短期表现较好，而哈尔滨、大连、呼和浩特、成都、沈阳、上海、南昌在中期具备潜力。长期看，郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州、天津为看好城市。同时，风险提示包括调控政策收紧和经济利率变化。