20220329-亿翰智库-建业地产-00832.HK-稳健经营先于一切_有息负债减少近百亿_6页_817kb

建业地产2021年经营分析总结

核心内容

2021年，建业地产（00832.HK）在房地产行业整体下行、叠加水灾和疫情等外部因素影响下，经营面临一定挑战。尽管销售和施工节奏放缓，现金回款减少，但企业凭借在河南市场的深耕，成功应对了行业和外部环境的冲击，保持了公开债务的如期偿付，有息负债规模显著下降，为企业的长远健康发展奠定了基础。

主要观点

• 行业与市场环境影响：2021年房地产行业整体下行，河南市场表现弱于全国，导致建业地产销售业绩未达预期。
• 销售目标调整：2021年中，企业将全年销售目标由800亿元下调至700亿元，但实际销售仍低于预期。
• 销售与施工受阻：水灾和疫情抑制了居民购房意愿，导致施工节奏放缓，结转物业面积减少，影响收入结转。
• 轻资产拆分影响：中原物业拆分上市，部分轻资产业务收入不再计入建业地产，但影响较小。
• 财务优化成果显著：有息负债减少近百亿元，财务杠杆降低，负债结构优化，有利于企业长期稳健发展。
• 费用控制成效明显：三费费用率由2020年的20.4%降至2021年的18.3%，管理效率提升。
• 组织架构优化：2022年进一步压缩管理层级，提升运营效率，为未来利润增长提供保障。

关键信息

销售情况

• 2021年合约销售金额为601.1亿元，同比减少12.1%。
• 销售面积为816.6万平方米，同比减少8.2%。
• 河南市场市占率为6.9%，整体市场表现疲软。
• 12个城市销售额同比下降，仅1个省外城市保持增长。

投资与土地储备

• 全年新开工面积为778.8万平方米，同比下降15.3%。
• 新增土地建面为809.1万平方米，同比下降11.9%。
• 土地储备总建筑面积为5345万平方米，保持高位。

财务状况

• 2021年有息负债总额减少至219.4亿元，同比下降30%。
• 2021年末账上资金减少至98.5亿元，较2020年末减少204.8亿元。
• 净负债率从2020年的13.6%升至94.9%，显示短期资金压力。
• 三费费用率降至18.3%，管理费用率、销售费用率、财务费用率均有下降。

盈利表现

• 2021年实现毛利润68.1亿元，毛利润率为16.2%，同比下降。
• 净利润为12.5亿元，净利润率降至3.0%。
• ROE（净资产收益率）为9.2%，ROA（资产回报率）为0.8%。

资金与现金流

• 预收账款为523.6亿元，预收账款/营业收入为1.2，显示企业资金回笼能力有所提升。
• 2022年8月仍有一笔5亿美元债务到期，短期内需加快资金回笼。

行业与市场研究参考

• 2020H1年报综述：房企发展空间受限，需适应新规则。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位不变，核心城市更具发展潜力。
• 2020年12月月度数据：全国房地产销售增长8.7%，但河南市场表现不佳。
• 行业研究：长沙作为房地产发展范本，具有借鉴意义。
• 企业研究：华南房企在长三角的扩张战略，以及万科、绿城的转型路径。

研究员信息

• 于小雨（rain_yxy）
• 王玲（w18705580201）
• 曾志龙（Zengzhilong666）
• 邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn、wangling@ehconsulting.com.cn、zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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