同策2024年上海租赁住房市场年报_32页_37mb

2024年上海租赁住房市场分析与总结

一、政策及宏观经济形势

随着住房租赁政策的支持，中央及地方政府将重点放在“租房建设筹集、金融支持、存量房转换”等方面，促进住房租赁行业加快稳定发展。

• 金融政策：2024年5月17日发布的新政设立了3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方国企收购存量商品房，加快“以购代建”的保租房房源发展路径。
• 经济压力：2024年GDP增速放缓至5.0%，通缩问题显著，尤其是消费信心不足，全国社零和上海CPI同比分别增速显著下滑。
• 就业影响：青年失业率上升，影响租赁需求，租赁活跃度降低26%，市场成交量同比下降。

二、集中式公寓市场分析

• 项目分布与新增：长租公寓主要分布在浦东和闵行，2024年新增项目140个，浦东累计新增房源约2万套。
• 产品结构：2024年上市项目中，保租房占比达71%，套数占比71%，大型“收储房”模式逐步推广。
• 竞争与运营：市场竞争加剧，企业加大细分赛道投资，如亲子度假公寓、高端服务式公寓；部分项目开始提供短租服务。
• 租金与空置：平均挂牌租金约33元/㎡/日，约70%议价，实际租金约29元/㎡/日，空置率约16%，整体坪效达229元/㎡/日。

三、散租房市场分析

• 成交与价格：全年成交51万套，套均租金同比下降至4,944元/月，租金高达799惨淡元，议价空间扩大至789%。
• 区域结构差异明显：浦东、闵行、宝山成为主要成交区域，中心城区租金进一步下降，郊区房源更为廉价。
• 户型偏好变化：一室和两室房源需求增加，一室占比提升，总价在2-3K的房源成为主流租赁选择。
• 库存积压严重：2024年新增挂牌房源超56万套，环比增长9%，小户型成库存主力，租金竞争加剧。

综上所述，上海租赁住房市场受宏观经济下行与政策推动影响，呈现供应结构转变、租金下行、运营挑战加重等显著特征。市场分化加剧，需求偏好的小户型主导部分区域市场，整体租赁活跃度降低，亟需通过精细化服务与资产管理以应对挑战。 </s>