2024年上海租赁住房市场月报10月刊-同策研究院-2024-30页_3mb

2024年10月上海租赁住房市场分析报告

核心观点

受宏观经济环境及政策调整影响，2024年10月上海租赁住房市场整体表现疲软，成交量与价格双双下跌。散租市场“量价齐跌”，集中式公寓市场虽供应增加，但需求疲软，续租率低。市场租金收益率下降，购房需求回升对租赁市场形成挤压。短期内市场仍面临较大下行压力。

1. 政策与宏观经济分析

• 政策亮点：中央及地方出台多项支持政策，包括保障房配建、盘活存量房用于保障性租赁住房、优化公积金提取等，提升租房金融支持。
• 经济表现：制造业PMI反弹至50.1%，就业形势向好，但M1同比持续负增长，通缩压力依然存在。

2. 上海集中式公寓市场动态

• 核心数据：
  • 成交量价：10月成交量45万套，环比下降64%；成交价23元/平/天，环比下降15%。
  • 新开业项目：当月新增13个大体量项目，合计供应14万间房源，主要集中在浦东、闵行等地。
• 市场活跃度：
  • 万间长租公寓的实际成交价为33元/平/天，环比下降9%，议价空间扩大至10%。
  • 空置率高企（176%），空置天数达161天。

3. 上海散租市场表现

• 核心数据：
  • 成交量价：10月成交45万套，环比下降64%；套均月租金4950元，租金收益率降至16%。
  • 区域结构：浦东新区、闵行区和宝山区成为成交热点区域。
  • 价格段变化：1至3元/平/天房源占比下降，5至8元/平/天房源成交比例上升。
• 供需对比：签约比降至104，显示整体需求持续疲软。

4. 政策对市场的实际影响

• 供应增加：大量新增房源供应进入市场，加剧区域内竞争。
• 需求降温：部分项目不得不通过租金优惠吸引客户，但仍难以抵消结构性下行压力。
• 租售比变化：外围城市如青浦、嘉定租售比略高于中心城区，但整体呈下降趋势。

总体判断

10月上海租赁市场在政策暖风下整体承压，成交与价格下行，区域结构性特征明显，供需失衡依然显著。未来市场需关注政策落地进度以及长期“供给 vs 需求”的动态平衡，避免零和增长转化为显著萎缩。