2025-03-01-同策研究院-2024年上海租赁住房市场年报_32页_2mb

2024年上海租赁住房市场总结

核心内容

2024年上海租赁住房市场在政策支持与宏观经济压力的双重影响下，呈现出供应增加、需求疲软、市场竞争加剧、租金持续下行的态势。政策层面推动保租房建设，鼓励地方国企通过“以购代建”模式收储商品房，形成租赁住房供应。经济层面，全国及上海GDP增速放缓，消费降级现象明显，居民就业压力增大，进一步影响租赁市场活跃度。

主要观点

• 政策支持：2024年“517地产新政”设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购未售商品房用于租赁住房，推动“以购代建”模式，扩大保租房供应。
• 市场竞争加剧：随着保租房大规模入市，租赁住房市场竞争激烈，运营企业需提升“软实力”如服务与成本控制，以提高出租率和资产回报。
• 经济压力显现：全国及上海GDP增速低于预期，居民消费信心不足，消费降级明显，进一步压缩租赁市场需求。
• 租金持续下行：2024年12月，上海租赁市场挂牌租金降至2.89元/平/天，租金收益率为1.63%，整体市场处于下行周期。
• 租赁需求结构变化：小户型产品（50平以下）成为市场主力，1-3元/平/天的租金区间占比最高，租赁活跃度指数持续下跌。

关键信息

政策分析

1. 政策导向：中央及地方政府加快保障性租赁住房建设，通过“金融支持+存量改造”双管齐下，推动租赁住房市场发展。
2. 收储政策：多地推行政府收储商品房用于租赁住房，23个城市已落地该模式，成为保租房房源的新来源。
3. 资产证券化：地方国企在收储商品房后需考虑资产退出路径，如REITs等方式，以缓解资金压力。

宏观经济分析

1. GDP增速放缓：2024年全国实际GDP增速为5.0%，低于2023年的5.4%，经济下行压力显著。
2. 消费降级：社会消费品零售总额同比增长3.5%，低于GDP增速，上海社零同比下降3.1%，消费信心不足。
3. 就业压力：城镇调查失业率上升，尤其是16-29岁群体，对租赁市场造成较大影响。

市场运营数据

1. 集中式公寓市场：

   • 2024年累计新增140个长租公寓项目，主要分布在浦东、闵行。
   • 保租房项目占比达57%，套数占比71%，成为市场主力。
   • 平均挂牌租金为3.3元/平/日，实际租金为2.9元/平/日，议价空间为13%。
   • 空置率16%，空置天数12.8天，续租率46%，来访转化率16.2%，客房比0.91。

2. 散租市场：

   • 2024年累计成交51万套散租房源，套均租金降至4944元/月，同比下跌7.2%。
   • 12月租金坪效降至2.29元/平/天，议价幅度增加至7.89%。
   • 库存房源增长至5.6万套，主要集中在浦东、闵行、宝山。
   • 12月一室、二室房源成交占比增加2.6个百分点，成为市场主力。

市场趋势

• 供需失衡：租赁活跃度指数持续下跌，上海同比下跌26%，环比下跌7.1%，为10大城市之首。
• 租金下行：租赁市场整体租金持续下降，12月挂牌租金为2.89元/平/天，租金收益率1.63%。
• 产品结构变化：市场主流需求集中于小户型、低价位房源，1-3元/平/天租金区间占比达54%，3-5元/平/天为31%。
• 运营策略调整：企业更倾向于长短租结合，通过短租提升运营效率，但面临人力与服务成本上升的压力。

总结

2024年上海租赁住房市场在政策推动下加速发展，但宏观经济压力与消费需求疲软抑制了市场活跃度，租金持续下行，供需矛盾加剧。保租房项目成为供应主力，而运营效率提升与服务优化成为企业应对市场挑战的关键。市场结构向小户型、低价位倾斜，企业需关注细分赛道，提升品牌与服务质量，以适应当前市场环境。