房地产行业专题：长三角区域研究（二），上海分区域楼市解析-20230925-国信证券-32页_3mb

上海房地产市场分区域分析总结

核心内容

本报告分析了上海16个区在人口、经济及房地产市场发展方面的差异，结合城市规划及政策背景，探讨了上海各区域的发展潜力及投资价值。

主要观点

• 人口分布：上海人口主要集中在市区，但郊区人口总量和增速更高。2022年浦东新区常住人口达577万人，为全市第一；而黄浦区常住人口最少，仅为66万。市区人口密度远高于郊区，且高学历人口占比高，郊区则以外来人口为主。
• 经济发展：浦东新区GDP总额为1.6万亿元，远超其他区域，是上海的经济引擎。嘉定区GDP增速最快，2022年达2768亿元，且近5年和近10年增速均为全市第一。崇明区GDP最少，仅为404亿元，人均GDP远低于全国平均水平。
• 房地产市场：市区新房销售均价普遍高于10万元/ $m^2$，近郊在5-7万元/ $m^2$，远郊则在3万元/ $m^2$左右。市区新房套均面积普遍在100 $m^2$以上，总价门槛高，近郊套均总价在500-900万元之间，远郊则在250-400万元之间。外环内楼盘认筹率普遍高于外环外，显示出更强的市场需求。

关键信息

上海圈层划分

• 内环线：全长48公里，内环内面积120平方公里，占全市2%。
• 中环线：全长70公里，中环内面积390平方公里，占全市6%。
• 外环线：全长99公里，外环内面积660平方公里，占全市10%。
• 郊环线：全长189公里，郊环内面积3000平方公里，占全市50%。

城市板块规划

• 城市主中心：中央活动区（CAZ），规划面积75平方公里，占全市1.2%。
• 城市副中心：9个主城副中心、5个新城中心及2个核心镇中心。
• 主城区：包括中心城及虹桥、川沙、宝山、闵行四个主城片区，总面积1161平方公里。

各区概况

• 市区7区：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦，其中黄浦、静安、徐汇、长宁等区人口密度高、经济实力强，但普陀区因发展滞后，成为市区中的“洼地”。
• 近郊4区：浦东、宝山、闵行、嘉定，其中浦东因政策支持及经济实力成为全市经济核心，嘉定因汽车产业带动发展，成为GDP增速最快的区域。
• 远郊5区：松江、青浦、奉贤、金山、崇明，远郊区域人口密度低，经济基础薄弱，但部分区域如青浦徐泾因虹桥枢纽发展较快。

投资建议

• 上海各区域发展差异显著，政策“一区一策”具有较大实施空间。
• 各区域因合理的城市规划、轨道交通便捷及市场需求存在，均有一定的投资价值。
• 建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份，以把握上海新房市场的发展潜力。

风险提示

• 上海房地产基本面可能超预期下行。
• 房企信用风险事件可能对市场造成冲击。

图表目录

• 图1：上海历年常住人口及同比
• 图2：上海历年户籍常住人口及同比
• 图3：上海各区域2016-2021年常住人口数量及增速对比
• 图4：上海各区域2021年人口密度
• 图5：上海各区域2021年常住人口总量及行政区划面积
• 图6：上海各区域第七次人口普查大学及以上学历人口占比
• 图7：上海各区域2021年户籍人口占比
• 图8：上海各区域2021年60岁以上户籍人口数量及比重
• 图9：上海各区域2021年18-34岁户籍人口数量及比重
• 图10：上海各区域2012年、2017年、2022年GDP总额对比
• 图11：上海各区域2012-2022年GDP增速对比
• 图12：上海各区域2017-2022年GDP增速对比
• 图13：上海各区域2022年GDP总额与常住人口对比
• 图14：上海各区域2022年人均GDP
• 图15：上海各区域2016年、2021年公共财政收入及增速
• 图16：上海各区域2021年常住人口总量及财政收入总额
• 图17：上海各区域2022年新房成交套数及2016-2022年成交套数增幅对比
• 图18：上海各区域2022年常住人口总量及商品住宅销售面积
• 图19：上海各区域2022年新房销售均价及2016-2022年销售均价增幅对比
• 图20：上海各区域2022年新房成交套均面积对比
• 图21：上海各区域2022年新房成交套均总价对比
• 图22：上海各区域2022年套均面积及套均总价
• 图23：上海内中外郊环线划分示意图
• 图24：上海中央活动区（CAZ）用地布局规划示意图
• 图25：上海区域发展规划
• 图26-37：各市区区人口及经济数据
• 图38-57：各近郊、远郊区人口及经济数据

总结

上海各区在人口、经济和房地产市场方面差异明显，政策支持和区域发展潜力成为各板块的区分关键。尽管市区发展成熟，但房价高、上车门槛高；而郊区则因人口流入和产业带动，房价相对较低，具备一定的投资价值。总体而言，上海房地产市场仍具有吸引力，值得投资者关注。