2017-持续增持自有物业，长期受益于中央核心区规划_16页-1mb

金融街公司分析总结

核心内容

金融街控股股份有限公司是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司，其控股股东为北京金融街投资(集团)有限公司，实际控制人为北京市西城区国有资产监督管理委员会。公司通过股权结构调整，进一步增强了与金融街集团的协同效应，有助于资源整合与业务优化。

主要观点

1. 股权结构调整：2017年5月，北京金融街资本运营中心以所持华融基础100%股权和华利佳合85%股权向金融街集团增资，使其成为金融街集团控股股东。公司通过这一调整，提升了其在金融街拓展及区域资源二次开发方面的协同效应。

2. 北京“四个中心”规划：西城区定位为“中央核心区”，为公司提供长期发展利好。公司在北京的存量物业租赁业务将受益于该规划，同时原有资源有望加速开发与改造。

3. 财务稳健，双轮驱动：公司通过地产开发和自持物业运营双轮驱动业务发展，2017Q1营业收入增长22.08%，归母净利润虽略有下降，但自持物业盈利能力显著提升，息税前利润率提高。

4. 可结算资源丰富：截至2016年末，公司拥有878.42万平方米的可结算资源，权益建面为761.49万平方米，集中于北京、上海、广州等重点城市的中心区域，为持续发展提供保障。

5. 拿地审慎，控制风险：公司对土地市场保持谨慎态度，2016年通过公开市场和兼并收购获取2个项目，2017Q1新增土储5.2万平方米，确保项目风险可控。

6. 盈利预测与估值：根据预测，2017/2018/2019年公司营收分别为240.73亿元、290.63亿元、339.55亿元，归母净利润分别为31.63亿元、37.69亿元、44.30亿元。综合考虑给予2017年12倍PE，目标价为12.84元，首次覆盖增持评级。

关键信息

• 股权结构：金融街资本运营中心持股33.22%，西城区国资委为实际控制人。
• 业务协同：华融基础与上市公司协同发展，推动区域资源整合与业务优化。
• 物业自持：2016年公司持有出租物业建面53.5万平方米，持有经营物业建面8.7万平方米，均位于重点城市核心区域。
• 财务指标：2017Q1公司资产负债率为68.27%，净负债率为132.69%，但货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为3.8倍，显示短期偿债能力较强。
• 融资渠道：公司加强直接融资，2016年筹集资金90亿元，2017年3月募资30亿元，5月募资66.5亿元，融资成本较低。
• 风险提示：项目建设进度不及预期、房地产调控时间过长、自持物业招商及租赁情况不及预期。

业务板块与收入结构

• 主营业务收入：2016年为198.53亿元，其中房产开发营收占比88.25%，物业租赁营收占比6.3%，物业经营营收占比3.24%，其他业务营收占比2.21%。
• 自持物业营收：2017Q1自持业务营收约4.7亿元，息税前利润约3.3亿元，息税前利润率提高至62%。
• 物业租赁与经营：公司持续增持核心区域物业，北京金融街区域写字楼及配套面积增加，上海金融街海伦中心2016年12月正式开展租赁业务，出租率提升。

财务预测

投资评级

• 投资评级：增持，12个月目标价12.84元。
• 行业及公司评级体系：买入、增持、中性、减持、卖出、无评级。

风险分析

1. 项目建设进度：可能影响结算营收。
2. 房地产调控：可能导致销售不及预期。
3. 自持物业招商及租赁情况：可能影响物业租赁营收。

估值方法与局限性

• 估值方法：基于多种假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值结果：不保证所涉及证券能够在该价格交易。

联系信息

• 分析师：陈浩武，执业证书编号：S0930510120013，电话：021-22169050，邮箱：chenhaowu@ebscn.com
• 联系人：何缅南（电话：021-22169170，邮箱：hemiannan@ebscn.com），范晓佳（电话：021-22169156，邮箱：xjfan@ebscn.com）

公司信息

• 总股本：29.89亿股
• 总市值：347.91亿元
• 一年最低/最高价：9.62元/14.43元
• 近3月换手率：58.94%

可比公司PE比较

财务数据与指标

结论

金融街公司凭借其在核心区域的物业资源和业务协同效应，以及审慎的土地获取策略，展现出较强的市场竞争力和盈利潜力。尽管存在一定的风险因素，但公司稳健的财务状况和持续的业务优化使其在房地产市场中具有良好的发展前景。