20240906-浙商证券-2024年房地产企业中报业绩综述_业绩降幅走阔_经营投资谨慎_32页_937kb

2024上半年房地产企业中报业绩综述分析

行业评级：看好
分析师：杨凡
研究助理：吴贵伦

核心要点

1. 业绩降幅扩大，减值压力显著

   • 20家房企2024上半年总营业收入9758亿元，同比下滑146%；净利润241亿元，同比暴跌578%。
   • 毛利率同比下降32个百分点至14.73%，净利率下滑32个百分点至3.8%。
   • 主要原因：毛利率下降、少数股东权益增加、资产及信用减值规模扩大（2024H1减值规模较2023H1增长42倍）。

2. 融资边际改善，但销管费率被动提升

   • 有息负债规模同比转正，融资成本下降；央国企如保利发展、招商蛇口融资成本降至3.2%-3.3%。
   • 销售与管理费率同比分别上升1.4和2.7个百分点，主要因销售去化压力导致渠道费用增加，且营收下滑导致分母效应。

3. 销售持续疲软，投资谨慎

   • 销售金额与面积同比分别下滑33.6%与32.3%，但均价基本稳定，反映结构性产品表现较好。
   • 13家房企拿地面积与金额同比分别下滑62.9%与64.2%，拿地强度降至148%，仍处深度去库存状态。

4. 估值与投资建议

   • 当前行业处于深度调整期，建议关注核心城市聚焦、逆势拿地、强产品力企业（如A股保利发展、招商蛇口、滨江集团；H股华润置地、建发国际集团、绿城中国）。
   • 风险：政策落地不及预期、销售与融资修复不及预期。

5. 风险提示

   • 政策出台速度未达预期、销售量价修复不及预期、融资端政策落地不足等。

投资建议

• 需关注刚需与改善型市场分化，刚需市场面临租赁与二手房竞争，改善市场为“蓝海”，具备潜力企业将获估值修复。
• 建议关注具备核心城市布局、土储优势及高产品力的企业，顺应“双轨制”行情结构。