20131231-宏源证券-房地产_评估-收益法原理与应用_20页_1mb

房地产评估-收益法原理与应用 总结

核心内容

本报告主要介绍了房地产评估中的收益法，包括其定义、适用对象、操作步骤、关键指标的计算以及多种公式及其应用案例。收益法通过预测房地产的未来收益，并利用适当的报酬率或资本化率将这些收益转换为价值，是房地产评估中非常重要的方法之一。

主要观点

1. 收益法定义：收益法又称为收益资本化法或收益还原法，是一种通过预测房地产未来收益并将其资本化以求取价值的方法。它分为报酬资本法（即现金流量折现法）和直接资本化法两种形式。
2. 适用对象：适用于有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等。不适用于行政办公楼、学校、公园等公益性房地产。
3. 操作步骤：
   • 搜集并验证未来收益相关数据；
   • 预测未来收益及期末转售收益；
   • 求取报酬率或资本化率、收益乘数；
   • 选用合适的公式计算收益价格。
4. 关键指标：
   • 收益期限：指房地产从估价时点到预期收益结束的时间；
   • 净收益：有效毛收入减去运营费用后的收益；
   • 报酬率：与投资回报和风险相关的比率，通常基于市场调研或投资组合计算。
5. 资本化率与报酬率：
   • 资本化率用于直接资本化法，是年收益与价格的比率；
   • 报酬率用于报酬资本法，是未来各期净收益现值之和的折现率。

关键信息

1. 收益法的公式与应用

• 无限年期收益法公式：
  $$
  V = \frac{A}{Y}
  $$
• 有限年期收益法公式：
  $$
  V = \frac{A}{Y} \left[1 - \frac{1}{(1 + Y)^N}\right]
  $$
• 净收益递增/递减：
  • 有限年期：
    $$
    V = \left(\frac{A}{Y} + \frac{b}{Y^2}\right)\left[1 - \frac{1}{(1 + Y)^n}\right] - \frac{b}{Y} \times \frac{n}{(1 + Y)^n}
    $$
    $$
    V = \left(\frac{A}{Y} - \frac{b}{Y^2}\right)\left[1 - \frac{1}{(1 + Y)^n}\right] + \frac{b}{Y} \times \frac{n}{(1 + Y)^n}
    $$
  • 无限年期：
    $$
    V = \frac{A}{Y - g} \quad \text{或} \quad V = \frac{A}{Y + g}
    $$
• 有效毛收入与运营费用变化：
  $$
  V = \frac{I}{Y - g_I} - \frac{E}{Y - g_E}
  $$

2. 收益期和持有期的估计

• 收益期限：由建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限共同决定。
• 合理经营期：当净收益为零或负数时，即为合理经营期的终点。可以通过公式计算合理经营年限。

3. 净收益的测算

• 出租型房地产：净收益 = 有效毛收入 - 运营费用
• 营业型房地产：净收益 = 营业收入 - 成本费用 - 税费 - 利润
• 自用或未使用房地产：可以通过类似房地产的净收益进行估算
• 混合收益房地产：可采用分项测算或组合方式计算净收益

4. 报酬率的求取

• 累加法：报酬率 = 无风险报酬率 + 风险补偿 + 管理负担补偿 + 流动性补偿 - 投资优惠
• 市场提取法：通过可比实例反推报酬率
• 投资报酬率排序插入法：根据风险程度在投资报酬率图表中插入合适的报酬率

5. 资本化率与报酬率的区别和关系

• 资本化率用于直接资本化法，是年收益与价格的比率；
• 报酬率用于报酬资本化法，是未来各期净收益现值的折现率；
• 资本化率是报酬率的函数，通常与净收益变化及期限有关。

6. 投资组合与剩余技术

• 投资组合技术：包括土地与建筑物的组合，以及抵押贷款与自有资金的组合。综合资本化率 = 贷款价值比率 × 抵押贷款常数 + (1 - 贷款价值比率) × 自有资金资本化率
• 剩余技术：用于计算未知部分的价值，如土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术等

7. 直接资本化法与报酬资本化法的比较

• 直接资本化法：优点在于简单、直观，但依赖于可比实例的收益模式；
• 报酬资本化法：优点在于考虑资金的时间价值，逻辑严密，但需要预测未来收益，依赖于估价人员的主观判断。

重点公司数据（2012年与2013年）

案例与公式应用

• 例1：无限年期，报酬率不变，计算房地产价格
• 例2：有限年期，报酬率变化，换算房地产价格
• 例3：净收益前若干年有变化，计算房地产价格
• 例4：净收益逐年递增，计算房地产价格
• 例5：净收益逐年递减，计算合理经营期和房地产价格
• 例6：净收益按一定比率递增，计算房地产价格
• 例7：有效毛收入与运营费用按不同比率递增，计算房地产价格
• 例8：有效毛收入不变，运营费用递增，计算房地产价格
• 例9：租约到期后转为商业用地，计算房地产价值
• 例10：净收益递增，价格递增，计算房地产价格
• 例11：基于租赁收入计算净收益
• 例12：带租约出售，计算商场价值
• 例13：求取资本化率
• 例14：计算综合资本化率
• 例15：计算综合资本化率（考虑抵押贷款）
• 例16：计算房地产价格（考虑抵押贷款）
• 例17：土地剩余技术计算房地产价值
• 例18：旅馆价值计算（基于租赁收入）
• 例19：写字楼收益价格计算（基于净收益变化）
• 例20：写字楼价值计算（综合收益与资本化率）

结论

在房地产评估中，收益法是重要的评估方法之一，适用于多种类型的房地产，但不适用于公益性房地产。在实际操作中，应根据房地产的收益类型选择合适的公式，并注意收益期限、净收益和报酬率的计算。同时，报酬率的确定需结合市场情况、投资风险等因素，通过市场提取法、累加法或投资报酬率排序插入法等方法进行。此外，直接资本化法和报酬资本化法各有优劣，应根据实际情况选择使用。对于复杂情况，可结合投资组合与剩余技术进行更准确的估值。