20140124-宏源证券-房地产行业_专题报告-成本法原理与应用_14页_595kb

报告摘要

成本法原理与应用总结

核心内容

成本法是房地产估价中常用的一种方法，其原理是通过估算房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，将两者相减得出估价对象的价值。成本法以房地产的重新开发建设成本为导向，适用于新近开发、可假设重新开发或计划开发的房地产，尤其是无收益或交易较少的物业，如学校、医院、公共建筑及特殊用途的工业设施等。此外，成本法也适用于房地产市场不成熟或交易实例较少的地区。

主要观点

成本法的理论依据是生产费用价值论，强调房地产价值来源于其重新开发建设的成本。
成本法分为从卖方和买方两个角度理解，卖方关注的是成本回收，买方关注的是市场替代成本。
成本法的操作步骤包括：搜集成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取评估价格。
成本法中的成本并非实际成本，而是价格构成，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。

关键信息

一、房地产价格构成

土地取得成本：包括购置土地的价款及税费。
开发成本：包括勘察设计、基础设施建设、建筑物建造成本、公共配套设施费用及税费。
管理费用：通常为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，一般在3%-10%之间。
投资利息：涵盖土地、开发及管理费用的利息，无论资金来源是借贷还是自有。
销售费用：按售价乘以一定比率计算。
销售税费：包括销售税金及附加、交易手续费等。
开发利润：按市场平均利润率计算，通常是销售收入减去各项成本后的余额。

二、建筑物折旧

建筑物折旧分为三类：物质折旧、功能折旧、经济折旧。

物质折旧：由自然老化、正常使用磨损、意外损毁及延迟维修引起。
功能折旧：包括功能缺乏、功能落后和功能过剩，通常需通过修复或替换来计算折旧额。
经济折旧：由外部因素（如市场供需、区位变化、政策调整）引起，通常是永久性的。

建筑物折旧的计算方法主要有以下几种：

年限法：根据经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命计算折旧。
直线法：最常用的方法，折旧额 = 重新购建价格 × 年折旧率 × 有效年龄。
成新折扣法：通过成新率与重新购建价格相乘计算现值。
分解法：将折旧分为物质、功能、经济三部分分别测算再相加。

三、成本法应用示例

以某专用仓库为例，估价对象为1988年建成，2008年评估其价值。估价过程如下：

选择估价方法：由于缺乏交易实例且无稳定收益，选用成本法。
计算土地重新购建价格：采用市场法和成本法结合，得出土地单价为680元/平方米，总价为340万元。
计算建筑物重新购建价格：根据市场情况，建筑物重置价格为1000元/平方米，总价为850万元。
计算建筑物折旧：经济寿命为60年，有效年龄为20年，年折旧率为2.22%。
求取评估价格：旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧 = 340 + 850 - 283.3 = 906.7万元。

四、适用与不适用对象

适用对象：新开发土地、新建房地产、无收益或交易较少的房地产（如公共设施、特殊用途房地产）。
不适用对象：建筑物过于老旧，折旧难以准确估算，需依赖主观判断。

五、相关公司与投资评级

以下为部分重点房地产公司及其估值信息（截至2014年1月）：

公司名称	股价	12EPS	13EPS	12PE	13PE	PB	评级
万科A	7.62	1.14	1.44	6.68	5.29	1.23	买入
保利地产	8.09	1.18	1.51	6.86	5.36	1.27	买入
华夏幸福	19.40	1.35	2.00	14.41	9.70	4.16	买入
苏宁环球	4.31	0.42	0.50	10.26	8.62	1.98	买入
莱茵置业	3.59	0.13	0.42	27.62	8.55	2.64	买入
华业地产	3.81	0.16	0.43	23.40	8.86	1.78	买入

附：相关行业专题报告与作者信息

相关专题报告：
- 行业基础知识系列（建设用地制度、房屋征收、交易管理、物业管理制度、税收制度等）
- 评估基础知识系列（比较法、收益法、成本法等）
- 房地产开发相关知识系列（市场基础知识、投资及其风险等）
作者简介：
- 洪俊骅，CFA、FRM，宏源证券研究所房地产行业研究员，复旦大学管理学硕士，上海交通大学房地产经营管理与能源工程动力机械双学士。
机构销售团队：
- 北京片区：李倩、牟晓凤、罗云、陈紫超
- 上海片区：奚曦、孙利群、吴蓓
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- 上海保险/私募：赵佳、李岚
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