2025-09-04-港交所-顺丰房托_2025年中期报告页_76页_3mb

順豐房地產投資信託基金（SFREIT）²⁰²⁵年中期報告摘要

財務表現與租金收入

• 收入增長：截至2025年中期，報告期收益達2.299億港元（2024年同期2.223億港元，增長3.4%），物業收入淨額1.920億港元（增長6.0%）。
• 租金結構：主營物流倉儲業務，出租率保持高位（97.5%），主要租戶為順豐集團。
• 虧損原因：因投資物業公允價值虧損5.259億港元，導致除稅後虧損3.622億港元。
• 分派政策：維持90%派息比率，中期每基金單位派息13.11港仙，年化收益率8.7%。

資產與風險管理

• 資產估值：總資產644.55億港元，投資物業佔623.72億港元。因市場租金下行，2025年估值較2024年跌7.3%。
• 财务狀況：資產負債比率38.4%（2024年35.9%），每基金單位資產淨值3.96港元（2024年4.51港元）。
• 融資策略：採用利率掉期對沖風險，並優化人民幣貸款結構（提前償還部分貸款）。

企業管治與合規

• 董事結構：董事會8人（含4名獨立非執行董事），權責分明，下設投資、審核、提名及薪酬委員會。
• 利益衝突管理：房託管理人強調獨立性，設立職能分離制度防範與順豐集團的潛在利益衝突。
• 合規措施：遵守上市規則及房地產投資信託基金守則，定期審閱ESG政策與舉報機制。

市場展望與前景

• 全球經濟影響：鴻溝面臨波動，中國內地物流地產供應調整，預計租金壓力增加，但跨境業務及包裹量增長提供支撐。
• 策略方向：加強與順豐集團合作，持續物業管理優化，審慎資金管理以應對市場變化。

關鍵數據要點

• 出租率：香港97.5%、中國內地97.5%，順豐集團租戶貢獻75.5%收益。
• 貸款成本：加權平均利率降至3.95%，優化融資結構，備用資金充足。
• 權益披露：順豐香港、中央匯金為主要持有者，符合流通性要求（公眾持股≥25%）。

總結：順豐房託在物流物業投資中表現穩健，出租率和租金收入保持高水準，但因估值調整暫時虧損。財務結構穩健，分派政策堅持高比例派息，未來將持續管理資產並適應市場變化。