【CBRE】后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇_18页_4mb

轻舟已过万重山：后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇总结

核心内容概述

本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，分析了后疫情时代中国零售物业市场的发展趋势与投资机遇。报告指出，尽管消费复苏步伐缓慢，但零售物业租赁需求已开始反弹，租金趋于企稳。同时，零售品牌正加速布局全渠道零售模式，推动零售物业市场向更高质量、更可持续的方向发展。此外，政策支持和市场环境的变化为零售物业投资提供了新的机会。

主要观点

消费复苏进展

• 消费复苏主线：2023年中国经济增长的主线是消费复苏，全国社会消费品零售总额同比增长8.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率高达77.2%，创历史新高。
• 冷暖不均：不同业态复苏速度不一，接触型消费（如餐饮、娱乐、旅游）恢复较快，而商品零售尤其是服饰、化妆品等可选消费增长仍偏弱。
• 居民消费信心：居民消费信心尚未完全恢复，倾向于“更多储蓄”的居民比例仍高达58%。
• 预测数据：CBRE预计2023年中国社会消费品零售总额将增长9.6%，未来五年（2023-2027年）年复合增速为6.8%，高于过去五年（2018-2022年）的5.0%。

零售物业租赁需求反弹

• 净吸纳量回升：二季度全国净吸纳量同比增长三倍多，上半年累计值达142万平方米，恢复至疫情前五年同期均值的75%以上。
• 空置率企稳：空置率结束连续四个季度的上升趋势，保持在9.3%。
• 租金企稳：京沪及华东二线城市租金已率先企稳。
• 市场优胜劣汰：疫情加速了零售物业市场的优胜劣汰，项目间的区位、品质和运营能力差异进一步放大。

关键趋势分析

趋势一：零售品牌重启扩张，中国仍是首选

• 扩张计划：2023年有71%的零售商计划在中国内地增加门店数量，中国一线城市仍是国际品牌首选。
• 品类增长：旅行箱包、运动用品、休闲和个护用品是扩张最快的品类，未来三年累计增速分别达16.7%、14.3%和10.2%。
• 财务支撑：餐饮企业融资活跃，如海底捞、九毛九等，为未来扩张提供支持。

趋势二：首店经济政策支持增强

• 政策升级：北京、上海、深圳、广州等主要一二线城市出台了力度更大的首店扶持政策，最高补贴金额可达500万元。
• 政策适用范围扩大：首店政策覆盖范围扩展至旗舰店、创新概念店等新型门店形式。
• 品牌扩张：品牌在新市场中倾向于开设首店、旗舰店和概念店，以提升市场影响力和品牌认知度。

趋势三：实体门店向全渠道演变

• 线下客流回归：优质购物中心客流量同比增长普遍超过30%，部分商场销售额已恢复至疫情前水平。
• 全渠道功能：实体门店不仅是销售网点，还承担客户服务、社群营建、品牌文化体验等综合功能。
• 运营优化：建议通过业态优化、提升坪效和打造体验式目的地来增强购物中心的运营表现。

趋势四：可持续理念成为主流

• 绿色选址：越来越多零售品牌将绿色选址纳入战略，符合环保和能耗标准的物业更受青睐。
• 消费者认同：95%的受访者比疫情前更关注环境和社会问题，绿色门店成为吸引消费者的手段之一。
• 案例实践：某国际运动品牌打造的绿色门店获得LEED金级认证，节水、节能、循环利用装修废弃物等目标已实现。

投资机遇分析

三大因素激活投资机会

1. 租赁市场拐点临近：2023年优质零售物业供给加速，预计2024年空置率将下降，租金有望触底回升。
2. 资产价格更具吸引力：一线城市优质零售物业资本值指数较2019年回调20%，资本化率趋于平稳，资产价格有望回升。
3. 公募REIT提供退出路径：消费基础设施公募REIT的推出，为零售物业投资提供了新的退出渠道，尤其利好低线城市项目和社区型商业。

三大维度提升运营表现

• 业态优化：替换低效业态，引入高坪效租户，如咖啡茶饮、轻餐、化妆品等。
• 打造体验式目的地：通过场景营造、主题活动和数字化会员体系，提升购物中心的社交传播属性和客流吸引力。
• ESG赋能：绿色改造和认证有助于降低运营成本、提升项目价值，同时吸引绿色消费群体。

投资建议

• 聚焦重点城市：关注人口持续流入的一线和二线城市，同时重视低线城市项目的潜在机会。
• 关注租户组合：分析租户结构和租约到期情况，寻找提升空间和投资回报潜力。
• 合作轻资产商管企业：在城镇化下半场，零售物业投资回报将更多依赖于运营能力，建议与专业商管企业合作。

附录：研究部联系人

• 中国区研究部：

  • 谢晨（Sam Xie）：资深董事，邮箱：sam.xie@cbre.com
  • 胡乐毅（Shirley Hu）：研究部负责人，邮箱：shirley.hu@cbre.com
  • 陈智旭（Tracy Chen）：高级经理，邮箱：tracy.chen@cbre.com
  • 刘泽萌（Ezra Liu）：分析师，邮箱：ezra.liu@cbre.com

• 全球研究团队：

  • Richard Barkham：全球首席经济学家，邮箱：richard.barkham@cbre.com
  • Neil Blake：全球预测与分析负责人，邮箱：neil.blake@cbre.com
  • Henry Chin：全球投资者领导力负责人，邮箱：henry.chin@cbre.com.hk

免责声明

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