2023-08-30-CBRE-后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇_18页_4mb

轻舟已过万重山：后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，分析了后疫情时代零售物业市场的发展趋势与投资机遇。报告指出，尽管消费复苏步伐不一，但整体市场已出现回暖迹象，零售物业租赁需求显著反弹，租金趋于企稳。同时，全渠道零售、首店经济、可持续理念等趋势正在加速发展，为零售物业市场带来新的增长点和投资机会。

主要观点

1. 消费复苏趋势

• 消费复苏逐步推进：自疫情管控措施调整后，国内消费市场稳步复苏，2023年上半年社会消费品零售总额同比增长8.2%，消费支出对经济增长的贡献率达77.2%，创历史新高。
• 业态复苏不均衡：接触型消费如餐饮、娱乐、旅游复苏明显，而商品零售尤其是服饰、化妆品等可选消费仍偏弱。
• 居民消费信心尚未完全恢复：仍有超过58%的居民倾向于“更多储蓄”，但消费意愿有所回升。
• 政策支持促进消费：政府出台多项促消费政策，如个税优惠延长、民营经济31条等，有望推动消费全面复苏。

2. 零售物业市场表现

• 租赁需求显著反弹：2023年上半年全国零售物业净吸纳量同比大幅增长189%，空置率趋于稳定。
• 租金企稳信号明显：京沪及华东二线城市的租金已率先企稳，显示市场逐步恢复。
• 优质物业市场复苏：疫情加速了零售物业市场的优胜劣汰，优质项目表现优于一般项目。

关键信息

3. 零售物业市场四大趋势

趋势一：零售品牌重启扩张，中国仍是首选

• 2023年成为国内外零售商重启中国线下扩张的元年，71%的零售商计划增加门店数量。
• 未来三年线下经营面积将增长至12.7亿平方米，超过疫情前水平。
• 增长最快的品类：旅行箱包（16.7%）、运动用品（14.3%）、休闲和个护用品（10.2%）。
• 品牌扩张案例：lululemon 2023年在中国市场门店数量预计增至220家，显示出强劲增长势头。
• 餐饮业态扩张：上半年餐饮新租交易占比达41%，简餐、特色餐饮和咖啡茶饮成为最活跃子业态。

趋势二：首店经济支持力度加大

• 各主要一二线城市出台首店补贴政策，适用范围和补贴金额不断扩大。
• 北京：亚洲首店最高补贴金额提升至500万元。
• 上海、深圳、广州等城市：也出台了不同程度的首店支持政策，补贴金额从25万到500万不等。
• 首店经济成为提升城市商业活力的重要手段，有助于品牌快速落地和扩张。

趋势三：实体门店向全渠道演变

• 线下客流回升：购物中心客流量同比增长普遍超过30%，部分商场销售额已超越疫情前水平。
• 线上成本上升：主流电商平台的获客成本持续上涨，促使品牌更重视线下门店的价值。
• 全渠道功能定位：实体门店将承担销售、客户服务、社群运营、品牌体验等综合功能。
• 门店网络优化：减少社区型标准店，集中资源打造核心区位的复合功能旗舰店，并引入快闪店、概念店等创新形式。

趋势四：可持续理念成为主流

• 绿色门店成为趋势：零售品牌普遍重视节能减排，LVMH等国际品牌已实现100%使用可再生能源。
• 消费者偏好转变：疫情提升了消费者对健康和可持续理念的关注，95%的受访者更关注环境和社会问题。
• 绿色认证推动投资：绿色商场可降低运营成本，提升资产价值，成为ESG投资的重要方向。
• 案例展示：某国际运动品牌在上海淮海路打造LEED金级绿色门店，实现节水、节能、废弃物循环利用等目标。

投资机遇

4. 零售物业投资机会

• 周期性复苏：2023-2025年为消费周期性复苏和常态化回归的关键时期，购物中心租赁市场将逐步回暖。
• 租赁市场拐点临近：2024年空置率有望下降，租金触底回升。
• 资产定价更具吸引力：一线城市优质零售物业资本值指数较2019年回调20%，投资回报更具潜力。
• 公募REIT为投资退出提供新路径：消费基础设施REIT将提升零售物业的流动性，尤其利好低线城市和细分领域项目。

投资建议

5. 投资策略与建议

• 聚焦重点城市：关注人口持续流入的一线和二线城市，优先选择具备良好区位和消费承载力的项目。
• 优化租户组合：淘汰低坪效业态，引入高坪效租户如咖啡茶饮、新能源汽车、体验类商户等。
• 打造目的地体验：通过空间设计、主题活动等方式增强购物中心的目的地属性，提升客流和社交传播力。
• 关注ESG投资：推动绿色改造和认证，提升资产价值，同时吸引注重可持续发展的消费者。
• 把握REIT投资窗口：关注优质零售物业短缺的低线城市项目、社区型项目及农贸市场等PRE-REIT机会。

三大维度提升资产运营表现

• 业态优化：汰弱引强，提升坪效。
• 体验与全渠道能力：打造主题街区，建设数字化会员体系。
• ESG赋能：推动绿色认证和可持续发展举措，提升资产吸引力和运营效率。

联系人信息

• 中国区研究部：

  • 谢晨（研究部负责人）：sam.xie@cbre.com
  • 胡乐毅（资深董事）：shirley.hu@cbre.com
  • 陈智旭（高级经理）：tracy.chen@cbre.com
  • 刘泽萌（分析师）：ezra.liu@cbre.com

• 全球研究部：

  • Richard Barkham：richard.barkham@cbre.com
  • Neil Blake：neil.blake@cbre.com
  • Henry Chin：henry.chin@cbre.com.hk

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