CBRE：后疫情时代中国零售物业市场趋势与机遇_18页_4mb

中国零售物业市场趋势与机遇总结

核心内容概述

本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，聚焦后疫情时代中国零售物业市场的复苏趋势与投资机遇。报告指出，尽管消费复苏进程缓慢，但零售物业租赁需求已出现反弹，租金企稳信号初现。同时，零售品牌正加速向全渠道模式转型，并推动绿色可持续理念的普及。在此背景下，零售物业投资正迎来周期性机会，投资者应重点关注业态优化、体验式场景打造以及ESG理念的落地。

主要观点

1. 消费复苏进程

• 2023年上半年，全国社会消费品零售总额同比增长8.2%，消费支出对经济增长的贡献率高达77.2%，创历史新高。
• 接触型消费如餐饮、娱乐、旅游等复苏较快，而可选消费如服饰、化妆品仍偏弱。
• 消费信心尚未完全恢复，居民储蓄意愿仍较高，但政策支持和经济预期改善将推动消费全面复苏。

2. 零售物业市场趋势

• 趋势一：零售品牌重启扩张
  2023年是零售商在中国重启线下扩张的元年，计划新增门店的占比达71%。运动用品、旅行箱包和休闲个护用品为扩张最快的品类，其背后是消费者对健康生活方式的认同以及2024年巴黎奥运会的催化作用。

• 趋势二：首店经济政策支持
  一线城市及部分二线城市纷纷出台首店补贴政策，适用范围和补贴金额不断扩大。首店、旗舰店和创新概念店成为品牌拓展的重要形式，政策环境为零售品牌扩张提供了有力支持。

• 趋势三：实体门店向全渠道演变
  实体门店正从单纯的销售网点转变为全渠道消费链条的核心节点，承担销售、服务、社群运营、品牌体验等多重功能。线上获客成本上升和线下消费回流推动了这一转变，同时消费者对线下体验的需求增加。

• 趋势四：绿色可持续理念兴起
  随着《格拉斯哥气候协议》和中国“3060”双碳目标的推动，零售品牌纷纷将可持续发展纳入战略。绿色门店成为品牌与消费者价值认同的重要载体，如使用可再生能源、LED照明和环保材料等。

关键信息

1. 消费复苏数据

• 2023年上半年社会消费品零售总额增长8.2%，消费支出对GDP贡献率达77.2%。
• 餐饮和电影票房增长分别为21.4%和52.9%。
• 中国零售物业市场净吸纳量上半年达142万平方米，恢复至疫情前均值的75%以上。
• 二季度购物中心首层租金指数环比跌幅收窄至0.2%，部分城市租金已企稳。

2. 零售物业投资机会

• 2023-2025年是消费周期性复苏的关键时期，零售物业投资将迎来回暖。
• 重点一二线城市、区域型购物中心及奥特莱斯是具备目的地特征的优质资产。
• 公募REIT为零售物业投资退出提供了新路径，尤其利好低线城市、社区型项目及农贸市场等细分领域。

3. 资产运营建议

• 业态优化：淘汰低坪效业态，引入高坪效租户如咖啡茶饮、轻餐、新能源汽车、亲子文娱等。
• 体验式场景打造：通过空间设计、主题活动和主题街区增强购物中心吸引力。
• ESG赋能：绿色改造和认证可降低运营成本、提升项目价值，并符合政策导向。

投资建议

CBRE建议投资者关注以下策略：

• 聚焦人口持续流入的一二线城市，细致分析项目区位和客群画像。
• 优先考虑具备目的地属性的购物中心和奥特莱斯项目。
• 关注租户组合和租约到期情况，以提升投资回报。
• 抓住公募REIT带来的退出机会，关注低线城市和社区型零售物业。
• 与专业轻资产商管企业合作，提升资产运营能力。

图表信息摘要

• 图表1：社会消费品零售总额增速和预测（2023年预计增长9.6%，未来五年复合增速6.8%）。
• 图表2：全国零售物业市场净吸纳量和空置率（上半年净吸纳量增长189%，空置率持平在9.3%）。
• 图表3：不同品类零售商线下经营面积变化和预测（运动用品、旅行箱包、休闲个护为增长最快品类）。
• 图表4：主要一二线城市首店支持政策梳理（北京、广州、深圳等城市提供不同级别的首店补贴）。
• 图表5：全渠道零售实体门店功能示意图（线上下单、线下提货、商品展示、退换货等）。
• 图表6：全渠道零售品牌门店网络示意图（优化标准店，打造旗舰店和创新门店）。
• 图表7：2023年零售商在中国内地新设实体门店的选址计划（市中心购物中心为首选）。
• 图表8：主要零售品牌减碳目标（如LVMH、Kering等）。
• 图表9：某国际运动品牌绿色门店案例（节水、节电、循环利用等）。
• 图表10：一线城市优质零售物业平均资本化率与LPR（资本化率趋于平稳，LPR下降提升投资吸引力）。
• 图表11：购物中心资产运营三大维度（业态优化、体验与全渠道、ESG赋能）。

结论

后疫情时代，中国零售物业市场正逐步复苏，消费信心和租赁需求同步回暖。零售品牌加速扩张，全渠道模式与可持续理念推动行业结构性转变。投资者应把握周期性机会，聚焦重点城市，优化租户结构，提升资产运营能力，以实现更高的投资回报。