20220930-光大证券-对近期房地产行业政策的点评_政策利好频发_促需求进入实质性阶段_3页_426kb

行业研究总结

核心内容

近期房地产行业政策持续发力，为市场注入积极信号，推动合理购房需求释放。9月29日，央行与银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策，对部分销售价格连续下降的城市放宽首套房贷利率下限。9月30日，财政部与税务总局推出居民换购住房个人所得税退税政策，有效期至2023年12月31日。这些政策的出台标志着房地产调控进入实质性执行阶段，有助于稳定市场预期并降低居民购房成本。

主要观点

1. 政策支持力度加大
   从中央到地方，房地产行业政策支持力度持续增强，尤其在二季度后，调控政策从维稳转向积极支持。5年期LPR已连续下调三次，累计下调35个基点，目前为4.3%。全国首套房贷利率下限为4.10%，二套房贷利率下限为4.90%，已有80多个城市房贷利率降至下限水平。

2. 因城施策，精准调控
   差别化住房信贷政策针对销售压力较大的城市，通过降低按揭利率来刺激需求。同时，个税退税政策鼓励居民换购住房，有助于推动合理购房需求的释放。

3. 市场信心逐步恢复
   尽管行业下行和疫情反复对市场信心造成影响，但政策支持和金融环境改善为行业回暖提供了基础。随着疫情好转和政策效果显现，房地产供需有望逐步恢复。

4. 政策路径清晰
   自2022年2月起，住建部、央行、财政部等多部门陆续出台支持政策，包括满足改善型购房需求、优化按揭政策、支持“保交楼”项目等，政策路径更加明确。

5. 投资建议
   建议关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产、中国金茂、新城控股、中国海外发展、中国海外宏洋集团、上海临港等。

关键信息

• 政策调整：9月29日，央行与银保监会阶段性放宽首套房贷利率下限；9月30日，财政部与税务总局发布个税退税政策。
• LPR下调：5年期LPR累计下调35个基点，当前为4.3%。
• 房贷利率：全国首套房贷利率下限为4.10%，二套房贷利率下限为4.90%，已有80多个城市房贷利率降至下限。
• 保交楼政策：8月中旬出台专项借款支持已售逾期难交付住宅项目交付，维护购房人权益。
• 市场预期：政策效果显现后，有望推动商品房单月销售同比转正。

风险分析

• 房地产行业宽松政策推进不及预期
• 房地产市场需求不及预期
• 房地产企业项目竣工不及预期
• 房地产企业多元化业务经营不佳

估值与分析说明

本报告分析基于合理假设，不同假设可能导致分析结果差异。所采用的估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

评级体系

资料来源

• 行业及沪深300指数对比图（来源：Wind）
• 图1：贷款市场报价利率(LPR):5年（来源：Wind，光大证券研究所）
• 图2：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数（来源：贝壳研究院，光大证券研究所）

分析师声明

本报告由光大证券股份有限公司分析师何缅南撰写，执业证书编号为S0930518060006，联系人周卓君。分析师基于合法合规信息，独立、客观地出具报告，对内容和观点负责。

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