中储股份（600787）证券研究报告总结
核心内容
中储股份（600787）于2014年8月5日公告调整非公开发行股票预案，计划以11.82元/股的价格发行16,854.82万股，募集资金总额达19.92亿元，用于物流节点建设与信息化升级。此次发行对象为GlobalLogisticProperties Limited（普洛斯）指定的CLH12(HK) Limited，其将以现金全额认购，发行后普洛斯将持有中储股份15.34%的股权，成为第二大股东，并获得3个董事会席位。
主要观点
1. 混合所有制改革迈出关键一步
- 公司引入国际物流巨头普洛斯作为战略投资者，符合国家关于国有企业混合所有制改革的政策导向。
- 普洛斯的加入将为中储股份带来先进的国际化资本运作经验与海外业务拓展能力，有助于提升公司的治理水平和运营效率。
- 普洛斯将通过其子公司CLH12(HK) Limited持有中储股份15.34%的股份，并拥有3个董事会席位，凸显其作为长期战略投资者的地位。
2. 战略合作推动业务升级
- 公司与普洛斯签署《战略合作协议》，标志着双方将深度合作。
- 通过设立合资公司，中储股份将获得普洛斯在物流基础设施开发与管理方面的宝贵经验，推动其向现代物流转型。
- 合资公司将拥有中储股份未来物流用地的优先开发权，并在租赁方面给予优惠，提升中储股份的仓储资源利用率。
3. 募投项目夯实物流网络与提升信息化水平
- 募集资金将用于新物流园区和基地建设，包括辽宁、上海、郑州、西安、沧州、扬州、石家庄、武汉、山西等地区的项目。
- 这些项目将新增约100万平米的物流用地，推动公司仓储业务向冷链、消费品物流、期货交割库、智能交通等现代模式转型。
- 同时，公司将对物流信息系统和电子商务平台进行全面改造升级，实现传统物流向现代物流的转变，提升整体运营效率。
4. 物业价值被低估，未来增长潜力巨大
- 普洛斯在中国的物业单价估值为5389元/平米，而中储股份的物业单价仅为2711元/平米，存在显著升值空间。
- 公司现有产权物业面积约450万平米，运营面积达640万平米，具备较大的增值潜力。
5. 投资建议
- 重申“买入”评级，预计2014年至2016年每股收益分别为0.66元、0.94元、1.37元，对应市盈率分别为19.90倍、13.98倍、9.57倍。
- 公司通过与普洛斯合作，有望实现业务模式的升级与盈利水平的提升。
关键信息
- 发行价格与数量：11.82元/股，16,854.82万股。
- 募集资金总额：19.92亿元。
- 普洛斯持股比例：15.34%。
- 合资公司股权结构：普洛斯持股49%，中储股份持股51%，普洛斯对1%股权拥有回购权。
- 首批项目土地面积：5328亩（约355.2万平米）。
- 公司现有仓储资源：产权面积450万平米，运营面积640万平米。
- 预计EPS：2014年0.66元，2015年0.94元，2016年1.37元。
- 投资建议：买入。
财务分析
资产负债表（单位：百万元）
| 项目 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 资产总计 |
13877 |
15585 |
17526 |
19499 |
| 流动资产 |
9106 |
10163 |
11927 |
13704 |
| 非流动资产 |
4771 |
5422 |
5599 |
5796 |
| 负债合计 |
8219 |
9293 |
10453 |
11282 |
| 股东权益合计 |
5658 |
6293 |
7074 |
8217 |
利润表（单位：百万元）
| 项目 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 营业收入 |
27839 |
35725 |
41107 |
47155 |
| 净利润 |
346 |
632 |
900 |
1316 |
| 归属母公司净利润 |
336 |
613 |
873 |
1275 |
| EPS |
0.36 |
0.66 |
0.94 |
1.37 |
主要财务比率
| 比率 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 营业利润增长率 |
6.0% |
90.5% |
45.5% |
50.4% |
| 净利润增长率 |
-16.5% |
82.5% |
42.4% |
46.1% |
| ROE |
6.0% |
9.9% |
12.5% |
15.8% |
| 毛利率 |
3.2% |
4.0% |
4.1% |
4.2% |
| 净利率 |
1.2% |
1.7% |
2.1% |
2.7% |
| 资产负债率 |
59.2% |
59.6% |
59.6% |
57.9% |
| 流动比率 |
1.50 |
1.43 |
1.44 |
1.50 |
| 速动比率 |
1.13 |
1.08 |
1.08 |
1.13 |
| PE |
36.32 |
19.90 |
13.98 |
9.57 |
| PB |
2.18 |
1.96 |
1.75 |
1.51 |
风险提示
- 宏观经济持续低迷可能影响以大宗商品为主的物流主业。
- 商业地产项目开发进度可能慢于预期。
- 物流业务转型成本可能较高。
- 智慧物流网建设可能不成功。
附录：普洛斯在华物业汇总
已完成资产
| 城市 |
资产数 |
总建筑面积（平米） |
| 东部 |
279 |
4,400,000 |
| 常州 |
4 |
33,000 |
| 滁州 |
1 |
64,000 |
| 德州 |
4 |
86,000 |
| 杭州 |
10 |
315,000 |
| 合肥 |
3 |
54,000 |
| 嘉兴 |
3 |
70,000 |
| 南京 |
2 |
46,000 |
| 宁波 |
6 |
114,000 |
| 青岛 |
9 |
105,000 |
| 上海 |
86 |
1,648,000 |
| 苏州 |
149 |
1,827,000 |
| 无锡 |
2 |
39,000 |
| 北部 |
95 |
1,594,000 |
| 北京 |
36 |
615,000 |
| 大连 |
11 |
246,000 |
| 沈阳 |
17 |
248,000 |
| 天津 |
31 |
486,000 |
| 南部 |
36 |
797,000 |
| 佛山 |
10 |
199,000 |
| 广州 |
20 |
404,000 |
| 深圳 |
4 |
172,000 |
| 中西部 |
21 |
777,000 |
| 成都 |
9 |
613,000 |
| 重庆 |
7 |
89,000 |
| 西安 |
5 |
74,000 |
| 郑州 |
5 |
104,000 |
| 总计 |
431 |
7,568,000 |
正在开发项目
| 城市 |
资产数目 |
总建筑面积（平米） |
| 东部 |
60 |
1,220,000 |
| 合肥 |
1 |
24,000 |
| 南京 |
1 |
25,000 |
| 宁波 |
1 |
33,000 |
| 青岛 |
11 |
131,000 |
| 上海 |
22 |
783,000 |
| 苏州 |
21 |
180,000 |
| 扬州 |
3 |
45,000 |
| 北部 |
45 |
820,000 |
| 北京 |
11 |
240,000 |
| 长春 |
3 |
54,000 |
| 哈尔滨 |
4 |
97,000 |
| 沈阳 |
12 |
147,000 |
| 天津 |
8 |
143,000 |
| 南部 |
13 |
272,000 |
| 东莞 |
5 |
88,000 |
| 佛山 |
2 |
16,000 |
| 深圳 |
5 |
154,000 |
| 中西部 |
44 |
890,000 |
| 长沙 |
8 |
107,000 |
| 成都 |
7 |
210,000 |
| 重庆 |
10 |
157,000 |
| 西安 |
5 |
154,000 |
| 郑州 |
5 |
104,000 |
| 总计 |
162 |
3,202,000 |
土地储备
| 城市 |
总占地面积（平米） |
总建筑面积（平米） |
| 东部 |
2,296,000 |
1,496,000 |
| 德州 |
191,000 |
118,000 |
| 杭州 |
93,000 |
48,000 |
| 南京 |
151,000 |
89,000 |
| 青岛 |
190,000 |
90,000 |
| 上海 |
808,000 |
629,000 |
| 苏州 |
619,000 |
374,000 |
| 无锡 |
151,000 |
87,000 |
| 扬州 |
94,000 |
60,000 |
| 北部 |
2,453,000 |
1,150,000 |
| 北京 |
1,638,000 |
607,000 |
| 大连 |
252,000 |
246,000 |
| 沈阳 |
155,000 |
248,000 |
| 天津 |
268,000 |
486,000 |
| 南部 |
718,000 |
797,000 |
| 佛山 |
29,000 |
199,000 |
| 广州 |
136,000 |
404,000 |
| 深圳 |
128,000 |
172,000 |
| 中西部 |
1,099,000 |
777,000 |
| 成都 |
277,000 |
613,000 |
| 重庆 |
295,000 |
89,000 |
| 西安 |
117,000 |
74,000 |
| 郑州 |
171,000 |
104,000 |
| 总计 |
6,565,000 |
4,206,000 |
结论
中储股份通过引入普洛斯作为战略投资者，开启了混合所有制改革的新篇章，显著提升了公司治理水平和运营效率。此次非公开发行将用于物流节点建设与信息化升级，有助于公司拓展业务版图并实现现代化转型。公司未来有望受益于物业价值的提升和物流业务的升级，重申“买入”评级。然而，需关注宏观经济、商业地产开发进度、转型成本及智慧物流网建设成功的风险。
