房地产行业：短期调整不影响全年投资机会，继续看多地产板块-20180205-广发证券-16页-1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告对房地产行业的政策、基本面及投资观点进行了全面分析，指出短期市场调整不影响全年投资机会，继续看好地产板块。报告重点分析了政策调整、成交数据、推盘情况、库存变化及土地市场动态，并给出了重点推荐的公司列表。

主要观点

• 政策调整：热点二线城市政策继续边际改善，如佛山南海和西安出台人才及落户宽松政策，租赁市场亦有支持政策落地，如广州番禺区“租房入学”政策和成都扩大租赁补贴范围。
• 基本面情况：1月商品房成交同比转正，其中二线城市表现较好，同比上涨19.0%。一线和三四线城市虽有小幅下滑，但降幅有所改善。
• 推盘及去化：15城市单周推盘量环比下降3.1%，但去化水平依然较高，批售比维持在1左右，库存面积环比小幅下降。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应和成交数据均有所下滑，但住宅用地溢价率维持在相对合理区间。
• 估值逻辑：在当前周期波动较小、企业盈利能力确定性提高的背景下，PE估值更具参考价值，高ROE企业更具投资价值。

关键信息

一、政策回顾

• 人才及落户政策：佛山南海提高人才安家补贴至800万元，西安扩大学历落户群体至35岁以下中专人群，并简化落户流程。
• 租赁政策：广州番禺区推行“租售同权”，成都扩大租赁补贴范围。
• 资金政策：央行副行长易纲提及将房地产金融纳入宏观审慎框架，广州四大行上调房贷利率。

二、重点城市成交情况

• 上周成交：
  • 50城市商品房成交面积563.79万方，环比上涨5.24%。
  • 一线城市成交85.50万方，环比上涨44.72%。
  • 二线城市成交252.93万方，环比下跌2.8%。
  • 三线城市成交225.35万方，环比上涨4.1%。
• 月度成交：
  • 1月50城市商品房成交同比上涨4.4%，二线城市涨幅最大，为19.0%。
  • 一线城市同比下滑10.2%，三线城市同比下滑5.0%。

三、重点城市推盘及库存情况

• 推盘情况：
  • 15城市单周推盘量180.97万方，环比下降3.1%。
  • 1月推盘面积同比上涨17.2%。
• 去化周期：
  • 15城市商品房去化周期为14.2个月，商品住宅去化周期为6.8个月。
  • 库存面积环比小幅下降，去化周期有所缩短。

四、土地市场情况

• 土地供应：
  • 100大中城市第4周土地供应面积2580.1万方，环比上涨35.9%，同比下跌18.4%。
• 土地成交：
  • 第4周土地成交面积1430.6万方，环比下跌46.6%，同比下跌52.7%。
• 土地出让金：
  • 第4周土地出让金251.3亿元，环比下滑71.3%，同比下跌63.1%。
• 溢价率：
  • 全类型土地成交溢价率（3个月移动平均）为17.6%，连续6周下滑。
  • 住宅用地溢价率20.4%，一线、二线分别环比下降9.9%、0.2%，三线环比上升3.6%。

五、投资观点及重点公司推荐

• 板块观点：短期调整不影响全年投资机会，建议继续看多一二线低估值龙头企业。
• 重点推荐公司：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、金地集团
  • 二线龙头：荣盛发展、广宇发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、新湖中宝
  • 子领域推荐：光大嘉宝、东百集团

六、风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.01.26-2018.02.02）
• 图2：50城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：50城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：50城新房月度成交同环比
• 图5：50城分线城市新房月度成交同比
• 图6：50城新房成交整体年趋势
• 图7：50城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2017.01.26-2018.02.01）
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图20：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图21：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图22：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图23：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图25：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图26：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图27：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图28：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.01.29-2018.02.02）

表格索引

• 表1：50城市商品房成交面积汇总（2017.01.26-2018.02.01）
• 表2：14城二手房成交面积汇总（2017.01.26-2018.02.01）
• 表3：重点城市库存面积及去化周期变化情况（2018.01.26-2018.02.01）
• 表4：重点覆盖公司公告和新闻（2018.01.28-2018.02.02）
• 表5：房企每周拿地汇总（2018.01.28-2018.02.02）
• 表6：房企每周融资汇总（2018.01.26-2018.02.01）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士。

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上）
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%至15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%至5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上